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放缓销售留待明年 中小房企因新税获喘息机会
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文章来源：第一财经日报 日期：2008年01月03日 07:50 http://www.china-cbn.com
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于骁
于2008年1月1日起正式实施的两税合一可能给正处于宏观调控重压之下的中小型房地产企业一丝喘息的机会。
纵横房地产公司（下称“纵横房产”）的总经理王先生告诉记者，根据初步估算，执行25%所得税的新税制后，即使公司今年的营收较去年没有增长，但净利润仍可较去年提升25%。
纵横房产总部设在上海，但两年前已将业务逐步转移至上海周边的二、三线城市。据王先生透露，公司2007年的营业收入已突破10亿元人民币，比年初制订的8亿元目标已超出2亿元。他同时表示，如果不是考虑到马上要执行新税制，公司去年的营业收入肯定超过11亿元。
实际上，完成去年的销售目标后，纵横房产自11月开始放慢了在建项目的开发和销售速度。“除了因为市场本身的因素之外，我们也希望将更多的项目留到明年之后销售，这样可以减少公司的税负。”王先生表示，大多数的开发商都和他们一样的想法，这也是为什么2007年底全国各地几乎同时出现了供应量明显下降的原因。
根据国家税务总局的相关规定，房地产开发企业采取预售方式销售商品房，当期取得的非经济适用房的预售收入先按规定的15%的利润率计算出预计应税所得额，预缴企业所得税。以纵横房产去年的营业收入及预缴的企业所得税为例，营业收入约10.3亿元，预缴的企业所得税为5200万元，净利润仅余5100万元。
如果仍以去年的营业收入计算，纵横房产在今年执行新税制后的应缴付的企业所得税将降至约3900万元，净利润可达6400万元，提升幅度达25%以上。
但业内人士认为，两税合一对大型房地产企业的影响没有中小房企明显。
根据数据统计，2004和2005年房地产上市公司的所得税税负超过28%，执行25%的名义税率后，相信实际所得税税负会低于25%，所以所得优惠大于3%。
另外，国内大多数房地产企业都严格执行33%的所得税税率，两税合一之后，这些企业将获利。不过，之前享受优惠利率的房地产企业将面临利润空间被压缩的情况。
但是，由于去年国税总局已发文要求清算土地增值税，尽管目前各地的具体实施细则仍未出台。专家指出，对中小房地产企业而言，一旦土地增值税开始正式进行清算，企业所得税税率降低的利好将被土地增值税抵冲。
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