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[深度]碧桂园河南、湖北三线城市囤地调查
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年11月02日 07:21 http://www.china-cbn.com
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石玉
就在碧桂园与中牟县政府谈判开始的当月，碧桂园就增加了1542万平方米的土地储备，占到公司总储备的34%。这些新增土地储备遍布广东及天津、重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等多个省、市、自治区
截至6月30日，碧桂园土地储备达到2990万平方米，较4月20日上市时的1900万平方米大幅增加57.6%。最新的数据显示，碧桂园的土地储备已激增至5400万平方米，短短几个月的时间，其扩张的势头确实令人震惊
碧桂园集团（下称“碧桂园”）的财富正如泉水般外涌，它的泉眼无疑就是规模庞大的土地储备。
以公开资料来看，碧桂园的土地储备量比土地储备量第二名的开发商多出一倍，是企业储地面积第二的香港长和系全部土地储备的2.5倍。碧桂园究竟是如何储备如此大规模的土地？
“造城者”碧桂园
对于有着强烈扩张冲动的地方政府来说，善于造城的碧桂园确实是无法拒绝的诱惑。
“除了碧桂园，我们不会再考虑其他房地产项目了。”10月23日，中牟县（郑州下辖县）招商局局长魏定奇告诉记者。
中牟县的位置介于郑州和开封之间，随着郑汴融城的加速，郑州至开封之间的郑开大道两侧形成了一条南北宽30公里左右的产业带（北至连霍高速，南到310国道），开拓郑汴产业带早已成为河南省政府的既定政策，该省压缩其他地市的用地指标向郑汴产业带倾斜。
42公里的郑开大道，中牟县境占去了32公里，由于郑汴产业带的带动，中牟县城新房的开盘价，由一年前每平方米1000元多一点，涨到了目前的2000元以上，涨幅达到一倍多。这一信息被碧桂园敏感地捕捉到了。
“目前郑汴产业带已经立项8个项目，大多数都是基础设施和工业项目，比如50万（华中最大）和11万千伏的两个变电站项目。”魏定奇说，“因为土地紧张，并且房地产项目土地需求大，目前招商政策也是倾向于能带来持续利税的大型工业项目。”
中牟县招商局出具的《中牟县2007年1~9月份经济运行分析》显示：“我县土地指标相对较少，不利于招商引资工作。”
“即使这样，碧桂园项目还是得到河南省、郑州市两级政府的批准。”魏定奇说，“这主要是基于它的品牌和资金实力。”
中牟县招商局招商科科长杜曼琪介绍，碧桂园和中牟县政府于今年7月份开始接洽，碧桂园投资的项目在中牟县旧城与新城之间、郑开大道南侧数公里内，将涉及部分旧城改造，即城中村的拆迁。
翻看中牟县城区图，会发现老城区（东区）和新城区（西区和北区）之间还是一片都市农业带，未来的碧桂园小区将填补这块农业带。而这，正是中牟县政府多年所希望的。
“如果谈判成功，届时将有一处4000亩的碧桂园小区，面积相当于目前中牟城区的三分之一，预计静态投资40亿元以上。”杜曼琪说。
目前，双方正在紧张地协商地价问题，尚未挂牌。据内部消息透露，中牟县政府坚持每亩25万，而碧桂园提出20万元，但最终数据还要等招拍挂程序后获悉。
2006年制定的郑州市发展规划显示，“十一五”计划完成后，五年内市区面积扩大三分之一。中牟县的碧桂园项目距离700多万人口的郑州市区不足20公里，其前景不可低估。
就在碧桂园与中牟县政府谈判开始的当月（7月），碧桂园就增加了1542万平方米的土地储备，占到公司总储备的34%。这些新增土地储备遍布广东及天津、重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等多个省、市、自治区，且基本上位于三线中小城市。
公开资料显示，截至7月末，公司总土地储备量达到惊人的4500万平方米。以公开资料来看，碧桂园的土地储备量比土地储备量第二名的开发商多出一倍，是香港长和系全部土地储备的2.5倍。
挺进湖北
10月19日，随州城南的白云湖岸边，随州新建的市政府大楼西侧1公里处，紧张的拆迁正在进行。
随州城建在白云湖的北岸，但是，按照随州市规划局局长周均清的说法，在白云湖的南岸，要崛起一座新城。
碧桂园在这座新城里协议用地8000亩，其中一期工程用地近2600亩，工程静态投资预计200亿元，需拆迁农户460户左右。
2007年7月10日，《随州日报》刊出了这一期2600亩土地的竞拍公告，公告规定，取得竞买资格的开发商应是：“具备一级房地产企业开发资质的上市公司（或具备该资质的全资子公司）和具备五星级酒店开发经验的酒店项目公司（或其控股的子公司具备开发经验）联合竞买，联合竞买的房地产开发公司和酒店项目公司需是同股东。竞买申请人需交3亿元保证金。”
而且，上述公告称“竞得人须在该宗地范围内建设一座建筑面积不少于20000平方米的五星级酒店及配套学校”。
最终，2007年8月15日，碧桂园以每亩34.8万元的价格竞得该宗地块，总价为73929.794万元。“由于3亿元的保证金限制，碧桂园根本没有竞争者，成交价即为双方最终的协议价。”随州市国土局一位人士告诉记者。
需要指出的是，随州项目34.8万元每亩的地价，比较随州本地情况，应属低廉。在随州市经济技术开发区，2007年4月拍出一块259.2亩土地，由于有三家竞争者，起价7776万元，成交价1.18亿元。每亩竞价约45万多元。而随州市经济技术开发区也位于随州的老城区以外，且开发潜力不及新政府所在的白云湖南岸。
随着随州项目的启动，碧桂园在湖北一省已经拓展了五处：随州白云湖、咸宁温泉、蔡甸后关湖、鄂州红莲湖、武汉汉南，目前黄石市也在接洽之中。
9月13日出版的《咸宁日报》发表《浮山办事处服务市区项目建设记事》显示：“9月6日，首期投资3亿元的旅游开发项目——碧桂园破土动工，这是今年在咸安区浮山办事处开工建设的又一个大项目。”
这是极少的关于咸宁碧桂园项目的公开报道之一。10月19日，咸宁计划发展局办公室工作人员向记者透露，碧桂园在咸宁的项目由碧桂园公司与咸宁市旅游局合作开发。
记者又从咸宁市旅游局办公室获悉，该合作开发项目叫做“旅游新城”。
公开的资料显示，旅游新城位于咸宁市咸安区浮山办事处的余佐村，其中一期工程位于咸宁市区，离咸宁火车站、长途汽车站仅1.5公里，预计投资150亿元，建设工期8年，今明两年内将建成占地200亩五星级大酒店、200亩温泉主题公园、200亩人工休闲湖、1400亩主题体育公园，以及高档度假小区，建设面积达到上百万平方米。
目前，碧桂园在旅游新城内的五星级酒店土地平整工程已经完成大半，城中人工湖也已经开始建造。
但是，奇怪的是，所有公开的资料和报道中，均没有把旅游新城与“碧桂园”联系起来。
10月24日，记者以投资者的身份电话咨询咸宁市国土资源局土地利用科科长吴鹏。“旅游新城的规划正在做，大概明年初就会报请湖北省政府批准。”吴鹏说。
记者追问碧桂园入驻的问题，吴鹏答复：“碧桂园已经在旅游新城以及附近地区征用上万亩地，当然是通过挂牌出让的。”
既然规划还没有做完、项目尚未批准，又何来土地的“挂牌”呢？不等记者追问，吴鹏匆匆挂断了电话。
10月28日，咸宁市咸安区旅游新城项目联系人刘武寿终于给出了一个解释：整个旅游新城项目只有碧桂园一家来做，11月就要进场整体开工，明年5月1日旅游新城内各项基础设施完工，并迎接领导参观。而已经开工的碧桂园酒店2008年12月31日就要完工。
“整个项目符合各项政策，省里已经下了批文。”刘武寿强调。
按照咸宁市国土局的说法，整个旅游新城所处的区域为咸宁的温泉旅游区，记者从咸宁市国土局内部渠道获悉，整个咸宁温泉旅游区近期并无土地拍卖。在中国土地市场网上，也没有显示任何有关旅游新城相关地块的拍卖情况。
这些前后矛盾、彼此相反的信息，使得咸宁项目疑云重重。“只要是国有土地，变更土地用途搞商业开发的，就必须走招拍挂程序，否则即是违法。”当地一位国土资源系统人士向记者强调。
规模与成本
截至6月30日，碧桂园土地储备达到2990万平方米，较4月20日上市时的1900万平方米大幅增加57.6%。最新的数据显示，碧桂园的土地储备已激增至5400万平方米，短短几个月的时间，其扩张的势头确实令人震惊。
2007年8月国务院发展研究中心出台的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示：“越来越多的房地产企业难以拿到土地，规模较大的跨区房地产企业往往具有明显的竞争优势。可以预计，未来地块的规模化开发与企业经营的规模化扩张趋势将愈演愈烈。”
碧桂园模式显然是规模竞争者中的佼佼者。碧桂园所拿土地大多集中在二、三线城市，其中以酒店及商业配套在内的大型住宅项目为主，碧桂园通过获得大面积价格低廉的土地，开发低密度、社区化并且具备价格优势的综合性地产。
碧桂园大多开发“郊区大盘”，这些项目均位于具有良好交通条件的市郊地区，购地价格远低于市区。而其又惯于一次性购置大面积地块，议价能力也较强，所以公司的购地成本较低。2004～2006年间，碧桂园土地成本占平均售价的比例分别为9.2%、7%及7.5%，今年上半年又降低至7.45%，远低于其他开发商20%左右的比例。
2004～2006年，碧桂园营业额和纯利复合增长率分别达到56.5%和141.1%。这种几何式的增长，依赖于其“低价、快速”的经营模式。
碧桂园2007年的中报显示，碧桂园总资产342亿元，负债总额约为176亿元，资产负债率由年初的90.36%下降至目前的51.36%。资产负债率的下降得益于公司4月的IPO募集资金148.5亿元。2007年上半年，碧桂园完成销售额60.338亿元，同比增长48%；股东应占利润则为14.21亿元，同比增长164%。
同时，碧桂园从项目设计、建筑、装修直至项目建成后的物业管理均自行承担及实施，确保能够有效控制综合开发成本，并同时赚取开发程序中的每一笔利润。开发成本的相对低廉，使碧桂园可以较低的价格开拓市场，平价多销的策略又保证了开发项目的高周转率。
虽然碧桂园楼盘售价低，但由于成本控制，保证了开发项目的毛利率和边际利润。同一些领先的房地产企业相比，碧桂园净利润率甚至占据一定优势。
“客观地说，51.36%的资产负债率在地产企业里并不算高，2007年中报中碧桂园的预收账款为103224.25万元，而这笔资金迟早会转化为收入，作为资产的减项。碧桂园在购地资金的支付方面也可以同地方政府达成分阶段支付的合理协议，化解资金紧张的压力。”一位地产行业的证券分析师告诉记者。
（本报记者任绍敏、邢少文对本文亦有贡献）
■相关链接
规模化扩张路径争议
国务院发展研究中心近日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示，随着国家土地和房地产金融调控政策的不断调整，房地产企业不断进行融资渠道创新，资本规模急剧扩张，土地购置面积也越来越大。在许多二、三线城市，越来越多的房地产企业难以拿到土地，规模较大的跨区房地产企业往往具有明显的竞争优势。可以预计，未来地块的规模化开发与企业经营的规模化扩张趋势将愈演愈烈。
全国最大的“地主”是碧桂园，今年7月末，该公司总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米。其土地储备量超过土地储备量第二的房地产企业近一倍。但碧桂园的土地主要集中在二、三线城市和一线城市的郊区，因而其资产价格相对低廉。而万科是拥有接近500亿元人民币的资产规模，资产负债率为59%，超过1500万平方米（2007年上半年）的土地储备规模以及中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。又如新世界在全国各地的土地储备已达1753万平方米；越秀投资房地产业五年保持了300亿元左右的资产规模，土地储备达600万平方米；华润置地去年基本盈利为6亿港元，其总土地储备量也达到819.9万平方米。富力地产最新公布的公告显示，截至7月11日，富力地产全国的土地储备量约为2092万平方米。跨区发展、资源占有与规模化、品牌效应以及融资能力已经成为房地产企业竞争力的四大核心要素。
观察
“碧桂园模式”的风险
石玉
2007年碧桂园的中期公告显示：在收益增加的同时，销售成本等开支也在增加。特别是在土地增值税方面，基于国家出台的清算新政，上半年碧桂园在这方面的开支约3.403亿元，拨备余额为9.58亿元。由于新项目发展及补充土地将需要动用首次公开发售所得款项甚至进行额外借贷，碧桂园预期未来负债比率将逐渐上升。
现行的土地政策规定，企业购得土地后，须在一年内开发，若如延期，除特殊情况外，罚款25%；两年不开发，土地无偿收回。这是政府为严控土地资源，防止开发商无量囤积，荒废国家有限的土地资源而制定的。如此，碧桂园若是耽误一年，按今年其在7、8两个月新增的20平方公里价值300亿元的土地储备，则要罚款75亿元；若两年还来不及开发，则有血本无归的可能。
据公开的资料，按照目前的拿地速度，中银国际预计，一年后碧桂园的土地储备将增至8600万平方米。也就是说增加4100万平方米土地，相当于目前碧桂园土地储备的一倍。可以想见，碧桂园将面临更为严峻的资金负担。
碧桂园2004年以来的预收账款占总负债的比例逐年上升，分别为24.42%、32.72%、54.08%，同期万科的这一比例分别为23.48%、34.78%、28%，表明碧桂园为了维持资产的快速扩张，正在不断加大对下游资金的占用。
“这种单凭通过低价销售来提高资产周转速度的方式已逼近扩张极限。”一位业内人士称。
同样，在国家政策面，也对充斥着“碧桂园式”模式的利空消息。
国土资源部10月规定各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处。
国土资源部要求：一是实行“净地”出让。对于拟出让的土地，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让。
二是合理控制单宗土地出让规模。对于出让地块规模，考虑到大宗地出让不仅不利于市场竞争，也不利于市场调控，因此强调控制单宗土地供应规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。
三是规定每宗土地的开发建设时间。为了缩短土地开发周期，根据房地产开发建设周期一般为2~3年的实际，还规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。这一规定，也为各地确定具体的单宗土地的供应规模提供了依据。
四是加大闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。
相应的，“碧桂园模式”也受到业内质疑。
“以前靠打通政府关节而低价拿地机会越来越少。目前仍能以较低价格获取的土地，几乎都是大盘，而且多数位置偏远，打着造镇造城的旗号进行大规模开发，很多都是地方政府出于促进城市建设（如新区开发）的目的，以优惠的地价吸引本地或外地大型开发商投资。然而，土地出让实行招拍挂之后，地方政府可以自主运作的空间越来越小，土地出让的市场程序将受到越来越严格的监管，而‘禁止大幅土地出让’已明确写进国土资源部的相关文件中，如果单纯依靠低价拿地和大盘开发，企业的竞争力将会受到影响。”一位地产界人士这样评价道。（石玉）
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