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告别住宅用地真空期 上海首度大规模开闸放地
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年08月18日 01:29 http://www.china-cbn.com
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本报记者叶国靖发自上海
记者昨天从上海市房屋土地资源管理局（下称“房地局”）官方网站获悉：房地局发布挂牌出让徐汇区、浦东新区等12个区县20幅国有土地使用权，地块出让面积约为178公顷，这是除浦东新区花木新民北块之外近一年半以来，上海首次大规模出让居住用地。
公告显示：有意竞买者可于8月28~31日的工作时间领取挂牌文件。地块所在区将于8月29日，集中组织申请人实地勘察，解答竞买人咨询。
公告还称，挂牌时间为9月15~29日的工作时间（节假日除外）；挂牌出让竞买保证金交纳的截止时间为2006年9月7日16时前；房地局将于9月5日统一发布上述地块勘察答疑纪要，上述地块挂牌交易结果将在挂牌结束后10个工作日内上网公示。
值得注意的是，公告中提及：本次挂牌地块中土地用途涉及住宅的，执行国办发〔2006〕37号文件。具体地块套型建筑面积90平方米以下商品住房面积所占比重详见地块挂牌文件。
易居中国研究中心的分析师认为，从挂牌出让地块的基本情况和主要规划指标要求来看，此次推地以住宅为主、商办为辅，不同于去年推地以商办为主。另外，此次住宅土地供应量还是主要集中在嘉定、崇明、松江、南汇等郊县区域。
一年半内，住宅地块尤其是地理优越的大型住宅用地难觅踪影。听闻上述消息，上海合生房地产开发有限公司总经理贺大川告诉记者：“现在总算推出来了，一些大的开发商已经没米下锅了，江湾那边就很久没地推出来了。受制于“国六条”，上海原本的推地计划暂时搁浅，之后一直就没有再推过。”
贺大川认为，“持久不推地，对于抑制房价未必有利，因为地根控制过于严格，或将影响新增供应量。”
第一太平戴维斯物业顾问有限公司研究部黄先生在接受《第一财经日报》采访时表示，政策利空或许已基本出尽，地方政府按照土地供应指标选择现在推地，也不足为奇。另外，之前相当长时间里，一些开发商要在上海拿下新的住宅用地多半要曲线借道土地“二手市场”。
“一下子推出20幅，我个人觉得这不是试探性动作，否则推地节奏就会先谨慎地推出商办用地，看看反应，再推住宅用地。”
据了解，不久前，浦东新区花木新民北块在短时间内引得20多家内外资房产企业竞相购买标书。业内人士认为，这是此次大规模挂牌出让土地的预演。
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落实政策的风向标
杨红旭/文
“三限制”（限比例、限套型、限价格）如一声春雷，震动了中国住宅业忽视中低收入群体住宅问题的现状。但是，正如笔者两周前为本报撰写的文章中所述：“房地产调控‘三限制’的难事在后头”。雷声滚过之后，何时下雨，是毛毛雨，还是普降甘霖？
昨天，上海市国有土地使用权挂牌出让公告（告字〔2006〕第1号）似乎给出了一个初步的答案。公告显示：此次共计出让12个区的20幅地块，其中包含有住宅用途的地块共有13幅。这是今年，也是“三限制”政策出台后，上海首次公开出让的商品房（非配套房）用地。
公告中明确提到“套型建筑面积90平方米以下商品住房面积所占比重详见地块挂牌文件”。这很可能成为上海是否落实“90平方米以下占70%以上”的原则的风向标，考虑到建设部已明确“70%”可以是城市总量的概念，这13个涉及住宅用途的地块是否都按这一标准限制值得关注。
这次出让没有实行招标，而采取了挂牌。2005年，上海在运作“两个1000万”时，针对配套商品房和中低价普通商品房的土地出让都是采用招标方式，只有这样才能达到限价的目的。而挂牌出让，一般是遵循“价高者得之”的原则。果不其然，本次公告中标注：“本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人”。
跳出上海，再来看全国，“限价格”确属难事一桩。新政之后，全国首先落实的是广州。7月31日，广州市国土房管局发布最新国有土地出让公告，其中招标出让的两幅住宅用地明确限定了小户型的开发比例，一幅要求全建小户型，另一幅要求超过80％。但是，与上海此次土地出让一样，没有限房价。8月4日,广州市再次推出两幅限套型的住宅地块，采用竞地价方式挂牌出让，但其所谓的“6000元/平方米”的限价居然比周边的房价还要高出1000元左右。
价格，是市场经济中最敏感的要素。限价难的背后，反映了地方政府、开发商、消费者的利益博弈。就上海而言，由于去年“两个1000万工程”中已出让土地但还未施工或上市的项目甚多，针对“三限制”政府可以回旋的空间较大，新政出台后配套商品房的大量上市已证明这一点。而且，本次挂牌截止时间为9月29日，“国十五条”中规定“各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布”，这其中还有一个时间差可以被政府利用。
（本文作者为上海易居房地产研究院高级评论员）
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