本报记者林明发自北京
7月31日，保利地产将迎来4年内一直企盼的一天：成功登陆国内A股市场，成为股权分置改革后重启IPO市场的首家房地产上市公司。这比原先预计8月初的上市日期大为提前。而外界在国内房地产业一片调控重压之下，依然看好保利的发展，各券商跳高目标价达20元以上，超出发行价格13.95元43％以上。
4年磨剑
接到记者的电话时，保利地产上市公司发言人、北京保利地产董事长刘平正在上海证券交易所进行上市前最后的文件确认。“我们肯定是在7月31日这一天正式上市，现在一切都已就绪。”听上去刘平的心情不错。
不过刘平否认了刻意提前的说法，所谓“提前”是相对证交所原先说明在8月初之前，而目前所有的准备工作已经到位，日期就是7月的最后一个交易日。而真正令刘平欣慰的是，在调控的声浪中，几乎所有的机构投资人一致看好这匹迟来的“白马”。
在登陆资本市场之前，保利作为兵工企业的转型体，一直是5家央企房地产公司之一。其渊源优势使其在土地资源的获取上具备突出的成本竞争力，目前低成本土地储备877万平方米，足够公司未来5年的房地产开发所需。在发展战略上，保利地产以广州、北京、上海为未来发展的重点核心城市。该公司目前启动的项目分布在北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆、长沙、沈阳等城市，有20多个房地产项目同时在操作。公司2005年每股收益高达1.02元。这些成为投资人看好的依据。
甚至有机构认为，与目前房地产上市公司相比，保利地产的业绩无疑是非常突出的，其每股收益明显高于目前市场中业绩较好的地产股如G招商局、金地集团甚至G万科。而且根据分析，保利地产的优良业绩在未来几年还可以继续维持。
去年，公司董事总经理宋广菊谨慎地预测，未来保利地产将立足广州，向全国展开规模性扩张，人口超过300万的城市保利都要布点。争取用10年时间，使保利地产进入全国十强。而一位广州同行则认为，“用不了10年，5年就能进前十。”
事实上，早在2002年，保利地产就已开始筹备上市，此后，2004年6月7日,保利房地产(集团)股份有限公司上市一次性通过发审会审核。当时，中国A股交易市场在经历一轮短暂的反弹之后，开始了新一轮的更为惨烈的下跌行情。
“当时全流通的问题尚未解决，现在保利地产还在排队等待。”刘平解释道。而与此同时，中国房地产市场开始步入快速升温阶段，一级城市房地产市场交易异常火爆，据接近保利地产公司的房地产业内人士称，保利地产有鉴于此决定暂缓上市步伐。时隔两年之后，保利地产方通过4年的漫长等待，终于成为IPO恢复后首家地产挂牌上市企业。
北京潜力最大
按照保利规划，主要集中在广州、北京和上海的市场，辅以其他二线城市。公司总经理宋广菊去年来京曾表示：“在拓展城市结构上我们侧重于区域中心城市，辅以部分地产市场看好的中型城市，既规避了过度扩张的风险，又保证了利润的持续增长，我们还在拓展其他的项目。以前的重点在广州，现在的重点可能更偏向北京一点。”
目前保利在北京的在建项目包括保利欣苑、保利·垄上、新保利大厦、保利·蔷薇、金泉广场五个项目，而仅以金泉以及冷泉两项的土地储备就超过150万平方米，另外还有数个土地项目在洽谈中，相比成熟的广州，北京已然成为最具潜力的区域。
在土地储备方面，相比其他上市房企，保利胜在土地质量高。公司在全国10个城市拥有土地储备，规划建筑面积达877万平方米，折合每万股储备159平方米，是目前地产上市公司中最高的。拟建在建项目总建筑面积更是达到1000万平方米以上，且绝大部分位于广州、北京、上海等中心城市，土地储备含金量高。
记者观察
十字交叉口
的保利标本
业内人士预测，随着保利地产在新一轮调控环境中上市，对于以全国性方向拓展的地产商而言，无疑具备指标意义，行业的进一步趋向紧缩，是否能带动其他房企上市，其上市后的价格走向也会对A股地产公司的估值产生深远影响。
对于高速成长的保利，拓展背后的风险同样不可小觑。证券分析师顾永光认为，对于所有的全国战略开发商而言，都存在闲置土地处置风险，而相对于目前的开发量而言，公司土地储备巨大导致资产周转速度偏低，宏观调控后,各大城市销售量下降是不争的事实,在中央和地方念起遏制土地囤积、加快土地开发的“紧箍咒”后，公司可能出现开发进度不够快、部分项目被迫缴纳罚金的情况。
此外，异地快速扩张造成资金同时饥渴、多线作战风险也是考量成败的关键，由于目前各地土地价格居高不下，保利大刀阔斧地收购各地项目无疑对资金提出了更高要求。保利自2004年开始进入快速扩张期，实施全国性布局战略。而仅2004年和2005年投资于土地的现金支出达到18.3亿元和17.77亿元,是此前年度的2倍多。2006年初公司在北京、广州又以大手笔收购了几个地块。进军异地和快速扩张可能面临市场、资金和管理上的风险，这都是保利人需要警醒和克服的。
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