广州：政府失去土地调控的筹码
本报记者吴晓波发自广州
5月19日，富力地产（2777.HK）在“国六条”发布之后广州首个土地拍卖会上，以3.6亿元的代价竞得珠江新城M1－9地块。这是富力在不到一个月内购买的第四幅CBD商业用地，合计总共动用了约15.56亿元。
目前，富力在广州CBD内拥有的土地数目已达到13幅，但正式动工的项目不足其CBD内土地储备项目的一半。
无独有偶，在4月中旬至5月中旬,新世界中国发展也同样斥资约20亿元，分别买入广州南湖、北京顺义、长沙市中心及成都双流镇四幅地块。其中北京地块只是以9亿元的代价获得土地一级开发权。
宏观调控形势下，广州不少开发商反而加快了土地储备的步伐。以去年12月才登陆香港联交所的雅居乐地产（3383.HK）为例，其上市招股书显示，截至去年9月，其土地储备为810万平方米建筑面积，以及150万平方米未取得土地使用证的土地面积。但到了2006年4月30日，其土地储备建筑总面积约1086万平方米，增幅超过50%。其中已付清土地出让金和取得土地使用权证的土地建筑面积约633万平方米，有合同权益正在办理土地使用权证的土地建筑面积约453万平方米。
虽然广州市政府今年以推出870万平方米用地的方式来应对开发商之间流行的“地荒论”，住宅用地面积超过700万平方米。但是其主要供应区域都在房价仍处于低位的花都、金沙洲等地。
在房价疯狂上涨的天河、番禺等区域，业界人士估计广州市政府手中的土地储备甚至还不如开发商手里掌握的多：“以钟村镇为中心的华南板块是广州大盘模式的试验田，最小的楼盘面积都在2000亩以上，最大的祈福新村占地面积超过400万平方米。而钟村镇的行政面积只有5200万平方米。政府不要说推出土地调节市场，即使是找块地来做公建配套也已经找不到地方。”
而目前大开发商云集的增城板块，正在成为下一个华南板块的复制品。据了解，随着合生、金地、和黄、恒大、祈福等大开发商的进入，加上原有的碧桂园、新世界、锦江等集团，增城已有接近10家大开发商进驻。据统计，仅这些大开发商，在增城的圈地已经超过4万亩，其中待开发面积达到2.5万亩左右，即使按照容积率0.6来计算，其未来可供应面积也接近1000万平方米。
在此情况下，由于成熟发展区域的土地大多集中在开发商手中，而且多个大集团的年开工量只有100万~400万平方米建筑面积，远低于他们土地储备的增长量。这赋予了他们在未来的楼市走势中，更多与政府部门博弈的筹码。
北京：圈地诱惑始于一级开发
本报记者王芳洁发自北京
在公开拍卖市场获取大面积土地的可能性已日趋渺茫的情况下，越来越多的京城开发企业开始争夺土地一级开发权，包括万通、首开在内的著名开发商都将土地一级开发定位为龙头产业。
据《第一财经日报》调查，北京通州区大面积土地、天津宝邸县的大部分土地均已被广东一家大型房地产企业拿下，进行一级开发。但显然，一级开发并非该企业的最终目标。目前，该集团在天津宝邸的超大型别墅项目已经推向市场，其最终规模将达到1万栋。
而成功运作北京万年花城的万年集团新近在长辛店附近也有所斩获。内部人士透露，万年花城的建筑面积为200万平方米，但新获地块规模竟为万年花城的5倍。有媒体报道，该项目位于长辛店镇，占地面积6000亩。联系到万年花城的运作，不难分析出长辛店地块的操作模式也是由一级开发联动二级开发。据该内部人士介绍，万年集团已经开始着手长辛店地块的市场定位和详细规划。
另一个北京巨幅地块——东风乡地块占地约3000亩，据其策划人员介绍，这个名为“泛海国际居住区”的住宅项目均价至少1万元/平方米。但以其140万平方米的建筑体量，相信无论是开发周期还是市场消化周期都将是一个漫长的过程。
更令人感到震惊的是另一家名不见经传的房地产企业——昊远隆基，在北京房山区也悄然圈地22.63平方公里。根据介绍，该地块由昊远隆基和房山区政府协议开发，总规划建筑面积超过千万平方米。目前，该项目还仅仅处于首期，极小部分的公寓刚刚面世。
实际上，根据记者的了解，在一级开发市场上大有斩获的绝不仅仅是上述企业，包括保利地产、泰国正大、鲁能地产在内的诸多开发商，都已在北京周边区域大肆圈地。和二级市场不同的是，这些地块的面积往往不是平方米，甚至也不用亩，而更多采用平方公里来计量。
上海：大批土地仍在国企掌控中
本报记者郝倩发自上海
去年上海几乎没有新的住宅用地进入公开市场。但有数据表明，国有房地产企业手中却掌握着大量的土地储备。
上海本地最大房企——绿地集团总裁张玉良透露：集团目前仅在建商业项目就达100万平方米，筹建多达300万平方米。而另一国有房企大华集团的产品规划、营销副总裁陈宁则表示：集团在上海的住宅开发量未来将维持在每年六七十万平方米左右，并且已进入南京、沈阳、西安、武汉四个城市，其中南京项目的土地面积高达1500亩。
年前，隶属于上海地产集团旗下的中华企业（600675.SH）宣布出让重庆项目，因为该公司之后将战略重点转移到上海。其2005年年报显示：中华企业仅在上海崇明就拥有土地储备310万平方米。
事实上，上海国有企业手中还掌控着更大面积的土地储备。1998年底，上实集团取得崇明东滩土地一级开发权，涉及面积有84.68平方公里之巨，地块约占崇明的15%。
上实发展(600748.SH)董事长陈伟恕在2005年上实发展网上路演时透露，除崇明东滩项目外，还有南汇的水库项目、已列入国家发改委重点项目的俄罗斯圣彼得堡的综合社区开发以及上海朱家角等多处土地储备。
据中房指数统计：上实地产作为2006年房地产百强企业的“黑马”，已拥有1300多万平方米的土地储备和1000多万平方米的规划项目建筑面积。此外，上海城投也拥有1亿平方米的土地储备。该公司主要从事城镇化和城市化房地产项目的投资和开发，以及旧区改造、保护保留建筑修缮、中低价“四高”示范居住区和其他政府委托项目的开发建设。
港资：天量土地储备已超过7100万平方米
本报记者翟宇发自上海
截至目前，几大香港地产巨头在内地历经两次圈地狂潮，最近一次从2004年底开始，至今仍未结束。由于近两年在内地收获颇丰，和记黄埔（下称“和黄”，0013.HK）土地储备中，内地的土地储备比重已由2002年的72%上升到94%。
与此同时，和黄目前在上海的在售项目，基本都是其在1997、1998年完成的土地储备。曾在2003年创下上海单价最贵纪录的公寓楼盘——汇贤居，其土地是和黄在1994年就取得的，在土地升值近3倍之后方才开始销售这一项目。
1992年到1997年间是港资的第一轮圈地潮。其时，香港开发商在上海大量购入土地，其中包括：1992年恒隆地产取得如今恒隆广场之地块，而在2001年才推出使用；1997年新世界获得位于淮海路的新世界大厦项目土地，迟到2004年该项目方才面世。
此外，恒基（中国）在上海的土地储备也相当可观。去年7月，恒基（中国）将手中数个位于上海市中心的地块转让。其中包括闸北区天目西路“406-2、406-3、406-4”地块。该地块于1993年以5700多万元购入，去年7月以5.2亿元出售，获利非常可观。此外，恒基（中国）于近10年之前拿到的南京西路688号地块，至今仍未有开工迹象。
不仅如此，在港上市的台资背景公司——汤臣集团，虽然近几年少有土地入账，但其董事汤子嘉此前却表示，公司“在上海的土地储备还足够用10年”。据了解，其在上海拥有的土地储备约2平方公里。
有统计数据表明，截至2005年底,香港知名地产商在内地的土地储备总量已经超过7100万平方米。
相关报道
国土资源部咨询研究中心副主任刘文甲：
国外以征收土地持有税解决囤地问题
本报记者于兵兵发自上海
《第一财经日报》：目前全国土地囤积已到怎样的规模？
刘文甲：对于囤地的具体数字，目前还没有任何来自官方的精确统计。但可以肯定的是，每个城市都有不同程度的囤积土地的现象存在。造成这种局面的原因有很多，有些是开发商为了等待土地升值故意捂地不开，有些是动拆迁、城市规划等硬性原因的影响。
《第一财经日报》：根据相关规定，土地闲置两年以上，政府有权收回，而目前这种政策的执行情况如何？
刘文甲：大多数城市执行得不是很好，实际情况是每个城市每年能收回的土地量很少。这主要是根源于目前的土地管理制度。虽然说我国的国土资源实行的是垂直管理，但是国土资源部以及省级国土资源管理部门只能管理地方国土资源部门的领导一级，而地方国土部门的人员工资等所有开支都由地方政府承担。这种想管理又不愿意出钱的做法最终导致垂直管理很难达到预期的效果。
《第一财经日报》：目前解决囤地的办法有哪些？
刘文甲：在我国无论是土地还是房屋，保有成本太低。国外主要是通过征收土地持有税的办法解决“存地”的问题。
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