编者按
一份由北师大发布的金融报告却在过去一周内引起地产界的广泛讨论。报告结论对个人而言颇为丧气，却为中国金融市场释放出一个让人欣慰的暗示。然而无论如何，由这份报告看开去，房地产都是我们自家的事。不论是令七成居民无福消受的房价，还是模拟行业崩盘后惨痛却不至于崩溃的结论——面对这份报告，我们究竟是该为自己躺在银行的血汗积累幸得赦免而感恩，还是为难以企及的居住梦想而愁苦？
全景披露《中国房地产金融安全评估报告》，课题组认为房地产信贷不会对中国的金融环境构成体系性风险——
北京师范大学金融研究中心
一、房地产初步概况
1、均价情况
东部地区目前的商品房销售均价为3900元/平方米，上海和南京会更高一些，中西部地区则为1800元/平方米。2005年我国城镇居民户均可支配收入约为1.6万~1.7万元，购买一套70平方米的新房，房价收入比即为1∶13。
城镇居民人均可支配收入在平均水准以下的人口大约占总人口比例的70%，因此城镇居民中至少有70％没有新房（商品房）的购买能力。
2、房地产业与宏观经济的匹配度
2004年以前，GDP增速与城镇居民的人均收入增速是高于房价的，2004年以后出现转折。
转折出现的原因，大致为：一是地价上涨；二是交房方式从过去的毛坯房改为装修房（注：指完成地平，墙批腻子，门窗安装完毕）；三是与此同时的一拨物价上涨造成原材料的价格上涨。
3、投资与销售增速
2002年以后，房地产的销售速度就赶不上投资增速了。这说明大量资金进入了房地产业，而房地产销售势头没有同步跟上，这个行业出现了转折的信号。还有就是房地产的建设周期和销售周期仍有一个落差。
建设周期长于销售周期。这就要求开发商具备更大的资金实力，否则在建设周期投入的成本风险将很难控制。
4、空置情况
空置房的概念存在争议，空置率也有非常多的争议。因此依据目前计算方式得出的这项指标参考意义并不大。
我们提出非意愿性尾盘比例，即并非出于开发商主观原因，楼盘没能完成销售的比例，这个比例目前大约在5%~8%。因此中国房地产的空置率是可以接受的。
二、分类型的房地产信贷
截至2004年底，全国房地产信贷余额为2.6万亿~2.7万亿元，占金融机构信贷余额的比例约为15%~20%。
1、土地开发贷款
由土地储备中心申请的这类贷款，通常由地方政府担保，以土地使用权质押，严格说这都是违法的。土地储备中心的资产负债率极高，资本金也不到位，而土地出让金作为财政收入后通常被地方政府一次性拿走。
因此，这类贷款风险很大，必须非常严厉地控制对土地储备中心的贷款。
2、开发商贷款
开发商贷款占房地产信贷余额将近30％，占整个金融机构信贷比率截止到2004年底是4%多一点，并且每年都还在增长。总体而言，四大国有商业银行对开发商的贷款维持在7％左右，总不良资产率在10％~11％。信贷资产的质量排名属于中下等，因此这类贷款不值得贷。
不过开发商水准良莠不齐，也要视情况而定，采取差别化对待。扶持优秀的品牌开发商，对绝大部分开发商不给予信贷支持是很正常的。此外，以集团总授信额进行风险管理，同时废除开发贷款与个人按揭的捆绑模式也是十分必要的。
3、个人按揭
目前四大国有商业银行在这块资产上的不良率仅为1.5%左右，只有农业银行超过2%。
在个人消费贷款中，住房按揭贷款的质量是最优秀的。依据低风险低收益的原则，提高按揭利率的呼声是违背市场规律的。
其次，目前的综合按揭率约为50%，这在全球而言都是非常低的。它意味着1亿元购房款中仅有5000万元来自银行信贷,只要房价不下跌50%，银行本金就可确保安全。
同时，每年的按揭余额不及新增储蓄余额，中国居民的提前还贷欲望又非常强烈，因此按揭利率的水准取决于市场力量应当向下。
至于风险，商业银行目前仍没有委托律师进行尽职调查，而且一旦市场出现波动，银行可能受限于高院的司法解释无法对抵押物进行处置，所以这些都是需要注意的。
4、政策性贷款（公积金）
各地成立公积金管理中心是多余的，这类贷款完全可以委托商业银行进行管理发放。
三、情景模拟
目前只能对未来12个月的短期状况进行模拟，并且定量模拟存在不充足的缺陷。
假设未来12个月内，房价下跌30%，银行的信贷损失将达到2100亿元,不良资产率上升1个百分点；如果房价下跌50%，信贷损失将达到4200亿元，不良资产率上升2.5~3个百分点。
总体而言，即便房价下跌50%，即我们所说的崩盘状况出现，4200亿元的损失相比银行整体信贷资产20万亿元的规模仍是可以承受的。
四、结论
1、中国房地产业仍处于市场开发早期，只有最富裕的20%人口具备购房能力。
2、中国民众的住宅需求应当形成阶梯性消费。
3、房地产信贷应具备差异化。详细来说，土地开发压根不贷；开发商区别对待；个人按揭鼓励支持；政策性贷款暂不讨论。
4、通过情景模拟，短期内房地产信贷不会对中国的金融环境构成体系性风险。
（以上根据北京师范大学金融研究中心主任钟伟口述整理）
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