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深圳千亿断供言过其实 利益群体借机鼓吹政策松动?
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文章来源：第一财经日报 日期：2008年07月18日 07:00 http://www.china-cbn.com
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吴晓波
继上个月“深圳千亿房贷断供”的惊人小道消息在坊间流传后，本月中旬某电视台知名经济栏目播出调查节目，认为深圳房价下跌及楼市缩水，将导致“断供潮一触即发”。
但是，中国人民银行深圳中心发布的最新统计数据显示，5月末个人住房贷款的不良率只比年初轻微上升了0.04%达0.67％，不良贷款余额截至今年5月为13.36亿元左右。并没有传言中的千亿那么多，也低于央视调查节目中深圳当地民间研究人士所说的30％的比例。
显然，深圳的断供现象并没有外界热炒的那么严重。
至于深圳的近邻广州，虽然楼价也在持续阴跌，但是多数代理行认为，只有去年9月入市的少数投资者可能会被套牢30%成为负资产，涉及面很小。目前没有出现多少断供个案。
深圳断供比例被夸大
最先发布“千亿断供”言论的房地产评论员“风语”，7月16日接受当地媒体专访时表示，“千亿断供”的数据是自己根据炒楼的“朋友、朋友的朋友”的情况推算出来的。“我承认我的说法实际上是不科学的。深圳到底有多少断供的，只有银行自己知道。”我做统计不知道全市的数量有多少，而是根据蛇口一个区来计算整个深圳的比例。实际上蛇口是这次楼市调整的“重灾区”，拿这个来进行放大，就会把问题扩大很多倍。
“风语”承认自己扩大了断供人群的外延。“实际上很多人都在犹豫，准备要断，还没有开始断。”他还承认也在炒房。而且“现在有些房子的确已经是负资产了”。
另外，在央视节目中，提供了“中国银行深圳分行的数据显示，个贷烂账率大概是0.5%，而去年只有0.2%，翻了一倍还多”这一信息的深圳民间地产研究人士半求，也被中国银行深圳分行驳斥了其说法。该行相关负责人表示，半求的这种说法是不负责任的，对他们银行也很不公平。目前深圳分行进行了紧急调查，发现目前的不良率与深圳同业水平一致，只是比年初略为增长了一些，不可能翻了一倍还多。而半求在深圳也是著名的地产策划专家之一，曾经为不少楼盘策划了推广方案，其中不乏主打吸引异地置业者的个案。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在公开撰文中表示，近一年来下跌幅度往往低于前两年上涨幅度时，那么房地产投资者断供的意愿就不会太大，因此，房价下跌根本就没有到投资者的止损点。他认为，即使是高位进入的投资者也不一定每个人都会选择断供。
易宪容总结道：“深圳所谓的断供潮不可能发生，即使发生了也不过是几个孤案，不值大惊小怪，也不要用这种断供潮来要挟政府改变目前的房地产市场政策，让中国房地产市场重新成为一个炒作投机的市场，让房地产开发商大获暴利。”
深圳大学国际金融研究所所长国世平也对媒体表示：“很多地产商故意造出来的让各级政府救市的言论，我觉得是不对的。其实银行也有预防措施。”
在今年5月达到2291.85亿元的个人房贷余额中，这一不良率仍在可控范围内。尽管总体房贷违约率略有上升，但没有出现大面积违约现象。
对于深圳的断供迷局，广州部分按揭中介负责人对《第一财经日报》表示，即使不良贷款也分不良贷款和次不良贷款等种类。一般而言，断供一两期，然后补缴的，一般银行只会当作非恶意欠贷，只会划入次不良的贷款种类中。只有确定还款人已经无力偿还贷款的才会被划入正式的不良贷款。深圳“断供潮”的炒作，可能就是很多人把次不良贷款当作了正式的不良贷款。
房贷增速下降
不过，成交下跌，房贷增速放慢甚至同比下滑，却是目前市场难以回避的现实。深圳中心支行公布的深圳金融机构5月份经营数据：个人住房贷款自2007年以来首次录得负增长，余额为2291.85亿元，比今年年初下降了20.95亿元。
人民银行广州分行的统计显示，今年上半年，广东个人购房贷款仅增124亿元，同比少增699亿元；开发贷款基本接近去年同期水平，增加392亿元，同比少增16亿元。
人行广州分行认为，房地产类贷款少增主要受房地产市场景气回落、成交大幅减少以及相关政策调控影响所致。剔除个人贷款计算，上半年全省企业部门新增加的贷款不少于去年同期。
广东的房贷市场变化是与全国市场的趋势一致的。据央行最新发布的统计数据，上半年在存款回流银行明显的趋势下，贷款增速明显下降，6月末人民币贷款余额的增幅比上年末低1.98个百分点，比上月末低0.74个百分点。其中，居民户贷款增加4602亿元，同比少增2139亿元。这其中，减少最多的是个人购房贷款，开发贷款其实仍基本持平。
可见，虽然开发商尚未断粮，但是在市场低迷的情况下，他们大幅降价促销在所难免。而一手降价会令本已下跌严重的二手楼价继续下挫。
广州未现断供
在广州地区，由于楼价以阴跌为主。不少代理行、按揭中介以及银行人士都表示断供情况未明显出现。
中原地产广东项目部经理黄韬表示，一般房价下跌30%以上，人们才会“断供”；就广州楼市而言，整体跌幅不大，只有在去年9月份房价最高峰时买入的人，到现在才会承受30%的房价跌幅；而去年9月份买房的人，其中只有10%是投资客。“从这些实际情况来判断，广州不会形成‘断供潮’。”
与中原地产业务挂钩的汇瀚按揭的负责人对记者表示，上半年没有银行通知他们，有客户出现断供情况。而现在客户购买更为谨慎。从他们的业务统计数据来看，尽管5月有一个小黄金周，但是房贷成交宗数只同比上涨了7％，而6月则同比下跌了13％。现在月均的按揭交易宗数约300宗左右，而且申请的贷款成数往往低于七成。
“客户大多会选择市中心的、较能保值的电梯楼。他们申请的贷款额也相当保守，大多集中在40万元以下的幅度，月供约3600元左右。市郊的二手盘成交比较少。另外，一次性付款的买家也比此前增加了近10％的比例。一次性付款的买家比例开始高于申请按揭的买家。实力尚不足以购买市中心楼盘，或者要申请较高贷款成数的买家，则会暂时选择观望。少见去年那样赶着抢楼的客户了。”她对记者表示。
广州银行业人士向记者表示，相比深圳，广州楼价下降并不明显，投资客占比也不算太多，因此断供风险相对不大。对于自住贷款买房的人来说，一般不会轻易选择断供，在房价下降过程中，通过出卖自住房来断供并不划算。有银行表示，该行已经采用了实时监控系统，一旦支行不良贷款率超出1%，对有“断供”迹象的贷款，会进行追收。此外，银行还设立了一些先期的风险指标，例如30天、60天的偿还逾期率，来观察贷款质量是否明显变坏。
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