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[专题]空方渐成主力 楼市调整释放诸多信号
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文章来源：第一财经日报 日期：2008年07月04日 07:17 http://www.china-cbn.com
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杭州开发商多招应对融资困境
叶国靖
杭州房地产市场已失去往日风光，大部分售楼处最近一段时间冷冷清清，少有人气。二套房新政与从紧的货币政策下，一边是买房人陷入深度观望，另一边是一大批新房源集中上市交易，宏观调控的效应正日益凸显。房屋预售款比重下降，银行贷款从紧，使得开发商资金链严重抽紧，从未变得如此“囊中羞涩”。
王旭飞是*ST广厦（600052.SH）旗下浙江天都实业有限公司的副总经理，他认为眼下开发商最缺的就是钱。杭州楼市出现供应高峰，然而部分楼盘已经出现滞销。虽然新开楼盘的数量有所放量，但销售情况并不乐观，疯狂抢购现象难现。2007年房价的上涨幅度太大，普通购房者的购买力已经到达一个临界点。
显然，销售回款这条开发商获取资金的主要途径，越走越难。而开发商获取资金的另一条主流路径就是银行贷款。
“即便是证件齐全，现在还是非常难拿到土地抵押贷款。”昨天中午，杭州一家大型的房地产集团有限公司总经理助理在电话里告诉《第一财经日报》，按照目前的政策规定，开发商只有付清全部地价款才能拿到土地使用证，拿到土地使用证是项目正式开工的前提，同时才能到金融机构进行土地抵押获取银行开发贷款。但是，调控之后，各商业银行普遍已经收紧了对开发商的贷款，加强了房地产贷款风险管理。
杭州某地产上市公司董事长近日在接受本报记者采访时感叹，原有的银行短期贷款到期、未到期的中长期贷款利息要支付、工程款急催结付，到处需要花银子。
在此情况下，各种花样繁多的融资渠道开始涌现。
中国指数研究院杭州分院首席代表张志杰昨天表示，现在，有的地产企业考虑把手中的酒店等优质商业资产做信托融资，有的利率甚至达到15%以上。
据悉，只要手中有土地、酒店等优质资产就可以展开股权信托。基本方式是，先拿出部分股权给外方，然后每年进行一定比例的股权回购，用该部分股权相应的开发收益作为融资的溢价支付给外方。这样项目开发的资金融到了，也能保住项目正常运行。
除了面向外部的股权信托，还有地产商向内部员工集资。杭州一家地产公司负责人接受《第一财经日报》等多家媒体采访时表示，现金流成为了房企“命门”。在杭州，地产商向内部员工集资的融资方式，开始多起来。在其他融资渠道受到限制、融资成本居高不下的情况下，寄希望通过内部信托融资，来度过地产业的冬天。
通过信托公司向内部员工融资，一方面可以解决企业的现实资金困境，另一方面，如果内部员工有余钱愿意参加融资，那么给员工享受高一点的利息也算是福利。
张志杰表示：“资金的紧张在民间借贷的利率上也有所表现。一些杭州地产商开始到温州民间借高利贷。”
据悉，现在民间借贷3分利的高息比较普遍，像18%、16%的年利率已经不算太高。房地产企业借贷一般是一年的短期借款。月息3分相当于年利率超过30%，据相关报道，部分房地产方面的信托，推出了年收益达到15%~18%的产品。
此外，过桥贷款等多种融资形式也浮出水面。就在不久前，百大集团（600865.SH）做出了一项不同寻常的“对外投资”，将1亿元现金借给杭州开发商广宇集团（002133.SZ）。
百大集团6月13日发布公告称，公司与广宇集团、中国工商银行杭州武林支行于6月12日签署了《委托贷款合同》，委托工行武林支行贷款1亿元给广宇集团，用于广宇集团流动资金周转。委托贷款期限一年，委托贷款年利率为16%。贷款合同规定，按日计息，按季结息，到期未付的贷款利息，百大将向广宇集团计收复利。
而广宇集团此次获得的1亿元委托贷款，年息达16%，相当于银行贷款利息的两倍，是由其董事长王鹤鸣所持有的广宇集团股票质押担保的。
张志杰认为，以前是“地荒”，现在是“钱荒”。当前对地产企业来说，生存比发展重要，现金比利润重要。
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