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[专题]空方渐成主力 楼市调整释放诸多信号
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文章来源：第一财经日报 日期：2008年07月04日 07:17 http://www.china-cbn.com
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退地退房风波不断 福州楼市面临大考
业内人士指出，融信地产“退地”的消息，可以说是福建省土地市场在今年上半年遭遇惨痛“流拍”的重要导火索。在它的冲击下，今年上半年，福州、厦门等主要城市６０％以上的房地产开发用地难逃“流拍”厄运
新华社
福州楼市近期“退地”“退房”风波不断，成为房地产市场乱象比较集中的标本城市。业内人士认为，楼市调整释放出诸多信号，但其走势却仍陷于“迷局”。
“退地”：开发商与政策博弈
早在今年３月，福建融信房地产开发有限公司内部放出“退地”的重磅消息：不惜损失７０００万元土地竞买保证金，要把去年９月份以总价９.０４亿元拍得的原福州玻璃厂、保温瓶厂地块给退了。
一位接近融信地产高层的内部人士告诉记者，“退地”是融信地产“断尾求生”的选项。２００３年成立的融信地产短短５年间已在福州取得房地产开发用地１０００多亩，全部为一级土地市场竞拍所得，总投资超过１００亿元。目前，该公司在福州开售的楼盘有４个，但销售业绩普遍欠佳，资金回笼速度减缓，直接影响到另外３个新楼盘的开发进度。
“融信‘退地’还有其他重要考量。国家有关部委在去年９月下发通知要求，在今年６月底前，各地严格处置闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的２０％征收。”这位内部人士说，“融信地产担心无法按期启动‘白马至尊’楼盘新项目，一旦被列入闲置土地，政府就要征收１．８亿元闲置费，这样一来，开发商宁可‘退地’损失７０００万元的保证金。”
融信地产高层一直拒绝对外证实“退地”的虚实。这位内部人士日前向记者透露，有关部门不想看到融信“退地”后所出现的严重后果，此事于日前有了微妙转折。上述地块至今没有从融信地产的开发计划之列被删除，在这块地上将开发的楼盘已被命名为“融信·白马至尊”。
内部人士拒绝透露发生微妙转折的详细原因。他表示：“高价拍地，加上楼市行情持续低迷，让开发商的资金链越绷越紧，因此‘退地’有开发商资金不济的因素，但绝对不能只是简单地归因于资金不济的因素。从深层次来说，‘退地’也是开发商与政策博弈的表现。”
业内人士指出，融信地产“退地”的消息，可以说是福建省土地市场在今年上半年遭遇惨痛“流拍”的重要导火索。在它的冲击下，今年上半年，福州、厦门等主要城市６０％以上的房地产开发用地难逃“流拍”厄运。
为止住“流拍”，福州市国土部门的政策调整耐人寻味。５月中旬，福州市国土资源局在其网站登出《关于２００８年第五次公开出让国有建设用地使用权的补充公告》，将两幅此前未成功出让的地块套型建筑面积９０平方米占７０％的比重，调整为必须达到住宅开发建设总建筑面积的５０％以上。
“退房”：市场双方观望角力
今年年初，福州市区仁文·大儒世家、海润滨江花园二期等楼盘因售价下调，引发了前期购房者要求补价的风波。补价风波还未平息，福州的一些新开楼盘又出现了“退房”现象。
相较于土地市场的“退地”“流拍”，“退房”则是开发商在市场终端与购房者观望角力，导致“退房”的主要原因是房价下跌。
记者日前在福州金山新城区发现，这里多个在售楼盘的销售中心门可罗雀。一位售楼人员告诉记者，“退房”现象在福州正呈现增多趋势。“过去，客户都是抢着交定金。现在，客户不仅拖着不交定金，交了定金的还想退了。”
福州房地产界咨询专家陈国旺认为，近一段时期，开发商为加快资金回笼，大量新开楼盘都推出大幅度的优惠促销，有的购房者受促销影响，一时冲动下了定金，之后又开始反悔“退房”。这种举动其实是市场观望情绪加重的深度反应。
业内人士指出，４月份，福州楼市首现“量价齐跌”。与此同时，融信地产在金山新城区的在售楼盘遭遇客户“退房”，其楼盘的销售均价从今年年初每平方米的８０００多元直落至６２００元。目前，整个金山板块的房价已经下调到去年同期水平。
近来，在上海、深圳等地的个别楼盘出现了较高的“退房”比率。业内人士认为，高退房率折射出购房者对目前楼市严重缺乏信心。为防止资产缩水，他们急于将资金抽离楼市，转投到更稳妥的投资保值渠道。
据北京房地产开发商任志强在最近一次有关房地产开发的研讨会上透露，今年一季度，全国主要城市的房地产销售总量同比下降了１５％，一季度购房定金、预收款、个人按揭贷款占开发总资金的比例，也从４２％下降到了１９％。
业内人士估计，受“退房”现象在多个城市蔓延影响，今年二季度，全国主要城市的房地产销售行情不大可能比一季度理想，如果从三季度开始再没有好转迹象，开发商资金链将更为趋紧。
楼市调整在即，走势仍陷“迷局”
“退地”“退房”现象是房地产市场近期强烈释放的楼市调整信号。业内人士分析，在国内房地产市场发展极不平衡的状况下，楼市调整被许多不确定性因素左右，其走势仍陷“迷局”之中。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，开发商与政策之间的博弈，考验着地方和有关部门的政策执行力。近一年来，国家有关部门连续出台一系列房地产调控政策，政策密度之大，涉及面之广，都是前所未有。但一些地方及部门因为各种原因政策执行乏力，或盲目“一刀切”，政策收效往往不尽如人意，导致有的城市房价涨幅开始下跌，有的陷于僵持阶段，有的甚至还将继续上涨。
“受多种因素影响，目前许多开发商面临资金比较紧张的窘境，但开发商资金紧张导致资金链断裂的后果现在却有点被夸大了。”闽江学院经济师林忠华说，“最近，国内大型房地产开发商频频实施股权转让、战略合作等多渠道融资方式应对银根紧缩、资金短缺的现状。”
近期，就有杭州西湖房地产集团有限公司与广宇集团以五五开形式，对其竞拍得每平方米楼面地价高达１．９万元的杭州东南米粉厂地块进行合作开发；宁波大红鹰集团将自有资金１亿元委托上海浦发银行宁波分行贷款给嘉兴市广源房地产开发有限公司；福建融信地产与本土房地产大鳄——世欧房产联手推进几个高档住宅项目的开发……
“楼市调整过程不像是一个房价必然下跌的过程，更像是一个房地产行业重新洗牌的过程。有资金实力的开发商强者更强，没有资金实力的开发商只有被淘汰出局。”林忠华说。
“与房地产行业重新洗牌同时发生的是住宅结构的重建，合理的住宅结构对稳定房价将起到至关重要的作用。”福州大学房地产研究所所长王阿忠说，以福州商品房市场为例，自住的刚性需求仍然很强烈。但当前楼市的住宅产品结构严重失衡，高档房过多，老百姓买不起房，再多的需求也被淹没了，而所谓的需求旺盛成为开发商推涨房价的一种手段。
王阿忠认为，楼市能否朝着健康发展的方向调整，就看能否重新建立一个满足和保障多层次需求的住宅结构体系，减少房地产泡沫化需求。而形成一个合理的住宅结构体系可能需要经历比较漫长的调整周期。
福建：房地产投资增加销售面积下降
最新统计数据显示，今年１至５月，福建省的房产开发总投资达到了４１６．９２亿元，同比上涨１８．４％；商品房屋销售面积６０１．１５万平方米，同比下降１９．６％。
数据还显示，福建省的两个主要城市福州和厦门在前５个月商品房屋销售面积同比分别下降了３４．４％和３９．５％；房产开发投资分别增长了２．２％和１５．３％。而在莆田、三明、泉州、漳州４个城市，商品房屋销售面积保持持续上涨趋势。
专家分析，房地产开发投资额同比上升，而商品房屋销售面积却节节下降，这种逆向反差有其深刻的背景，受政策因素的限制，开发商高价获地后在核定周期内要追加投资，加速开发进度，导致了投资额同比上升；受房地产调控政策影响，楼市弥漫的观望情绪并未消退，销售面积因此比去年同期下降。
专家认为，这种态势不单福建如此，全国其他省份也不同程度地出现。目前，建材价格导致的房地产开发成本高企，房价又因促销打折出现微跌局面，开发商要想迅速回笼资金，只有推出性价比高的房源，才能在楼市刚性需求持续释放中抢得一定市场份额。（新华社）
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