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[专题]空方渐成主力 楼市调整释放诸多信号
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文章来源：第一财经日报 日期：2008年07月04日 07:17 http://www.china-cbn.com
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多个项目推迟上市 北京楼市四季度或刮更强促销风
王芳洁
李文杰告诉记者，对于北京而言，大规模的降价实际上还没有到来，预计今年四季度开发商将集体有所动作。但是李文杰也表示，与广州、深圳等城市不同，北京市平均房价下降的空间不大
深圳降了、广州降了……楼市的降价之风将“冬天”带到了很多城市，即便是在前几次调整中反应不大的北京也没有躲过去。尽管目前北京明着喊降价的项目还不多，但是促销打折的楼盘却不少。
“打折促销和降价有什么区别呢？在我看是没有的。”中原地产北方区域总经理李文杰对记者表示，同时他预计阵容更强、力度更大的打折可能在四季度到来。
滞胀
如果用一个经济学术语来概括当下的北京房地产市场，李文杰愿意用“滞胀”一词。
滞胀一般是指在经济发展停滞的情况下的通货膨胀。将这个词引用到房地产市场，便是成交量下降的情况下价格依然上涨。
在大部分人认同的房地产“供求关系主导价格”理论中，供大于求后房价应该呈向下的走势，但是目前北京却呈现出成交量急剧萎缩，但是房价仍缓步增长的情况。
北京市房地产交易管理网数据显示，上半年北京新建商品房共计成交11630套，比去年同期下降两成。而北京市中介协会发布的消息显示，上半年北京二手房市场观望情绪浓厚，交易量明显受挫。统计显示，上半年北京二手房的交易总量为35276套，同比回落9.8%，较去年下半年交易总量降幅达35.62%。
在前述数字面前，能够令开发商重拾一点点信心的是北京市房价仍在上涨，尽管幅度已经变得非常小。
但是降价之风已经从个案蔓延开来。如果说今年初沿海赛洛城“美利山”的降价是平地起波澜，那么如今在北京市场楼盘降价打折的消息早已经波澜不兴了。
华侨城三期的价格由二期的均价16800元/平方米降到13000元~15000元/平方米，方恒国际中心酒店式公寓的价格也有大幅度下降。打折的项目更是不胜枚举，清盘促销、买房送车、买房送装修等信息充斥在网络和报纸上。
不容乐观的形势
值得注意的是，在北京市中介协会发布的成交量下降报告中，将“拐点论”归结为交易量萎缩的原因。也就是说，消费者的降价预期已经越来越高，消费者的观望与开发商的挺价成为博弈的双方。在这场博弈中，开发商的失败已经不是个案。
李文杰告诉记者，对于北京而言，大规模的降价实际上还没有到来，预计今年四季度开发商将集体有所动作。
虽然他并不认为奥运会是北京市房地产市场的一道坎，但是奥运会后开发商降价的力度却可能更大。
毫无疑问，现在对于开发商来说“时局非常艰难”，上有银根收紧等政策的调控，下有消费者观望情绪的蔓延，但是“很多开发商认为既然已经挺了这么长时间了，也不在乎多挺三个月”。
继续坚挺的原因其实很简单，奥运期间很多打折促销的宣传效果不会很大。所以大规模的促销活动可能在奥运会后展开，一来宣传力度更大，另一方面每年的四季度都是项目促销、销售的黄金时间，这样也更符合房地产销售的节奏。
受以上诸多因素的影响，记者了解到，很多项目都已经推迟入市时间，将原本上半年的开盘时间推迟到年底。届时，新房的供应量可能将大幅增加，但是消费者是否会为花样繁多的促销买单，还要看此番“多空搏杀”的结果。
另一个值得关注的因素是，下半年北京市限价房将开始销售，不少人认为保障性住房的推出将吸引更多人群的关注，从而降低商品房的需求，最终影响到商品房的价格走势。
但是李文杰认为保障性住房的影响只是局部的，对于通州、燕郊等低价房集中区域的房价会有些影响，但是对于城市中心区的商品房影响很小，因为这部分商品房的需求不会转移到限价房等保障性住房上。
确实，就目前而言，城市郊区的项目已经呈现出更大幅度的波动。在焦点房地产网举办的论坛中，意华公司副总经理刘越生先生告诉记者，一段时间以来，很多燕郊房地产项目已经开始打折，并且力度很大。当然，针对中高端消费群体的项目价格依然坚挺，例如售价超过5000元/平方米，物业费达到2.38元/平方米/月的东贸国际公寓就明确表示不降价。
“四季度将有更加猛烈的打折促销”，可能令消费者对于降价的预期增强。但是李文杰也表示，与广州、深圳等城市不同，北京市平均房价下降的空间不大。一来由于供求关系的基本面并没有改变，北京市炒房的人数比例不高，二来是由于开发商的成本压力还在增大，今明两年入市的项目很多土地成本很高，建筑材料、施工的成本也在增加，不到万不得已，开发商不会赔本销售。
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