王芳洁
自2003年开始实行土地招拍挂政策之后，北京市在公开市场放地的速度一直不快，存量土地也一直难以消化。人多地少的局面造成了开发商拿地成本高，房地产市场有效供应不足的局面
李小姐这几天心里一直惴惴不安，因为她刚刚付了一套房子的首付款。阴差阳错，签约当天网上签约系统出现了一点故障，网签没有成功。如果这事情发生在去年，李小姐一定追着赶着业务员赶紧签约，但是现在她却开始犹豫了。
“你说房价会不会下跌？”几乎每天下班，李小姐和老公总忍不住讨论这个问题，但总是盲人摸象，没有把握。遇到懂行的人她也会问，但是得到的答案也各有不同，有人说会跌也有人说不会。
据说现在在证券公司的地产行业分析师中，也分化成了唱多和唱空两派，各有各的观点，但终究找不出可以驳倒对方的有力证据。
阶段性调整
究竟北京未来的房地产走势如何?现在恐怕就连数字也说不清楚了。根据国家发改委公布的数据,今年前5个月每个月房价都在涨。
但是交易量却在萎缩，据北京我爱我家提供的数据,2008年上半年北京新房交易量为39826套,与去年同期相比,下降了36.06%;二手房交易量为35276套,同比下跌了9.80%。
也就是说，在交易量大幅度萎缩的情况下，价格仍然坚挺。但是很明显，这种坚挺是脆弱的，越来越多的项目已经“挺不住了”。虽然没有旗帜鲜明的降价，但打折优惠的手段确实花样百出。
显而易见的是，和深圳等一些个性鲜明的城市相比，北京的情况还十分不明朗。如何描述这种不明朗的情况？在北京地产资信20强启动仪式上，北京市建委副主任苗乐如将北京市目前的房地产形势定性为“阶段性调整”。
所谓阶段性调整，应该指的是一段时间内的价格波动。这种波动改变了过去两年时间里，尤其是去年一年之内，房价一路飘红的情况。
有一个例子可以形容去年房地产市场的火爆。在去年被北京市建委查处的违规开发商中，其中一家宁愿双倍赔付买家定金，也要捂盘惜售。
有意思的是，一些去年捂盘打算今年坐地起价的开发商，今年开盘不但比较谨慎，甚至开始打折促销了。
人多地少
房价从暴涨到僵持，北京完成这个转变仅仅花了不到一年时间。实际上反观北京市房价走势，真正形成规模的大起始于去年下半年。那时候，随随便便一个商品房开盘，如果搞不到内部关系，就要参与公开摇号。能买到房子简直就是运气。一般开发商给消费者签约的时间不过是十几分钟，合同还来不及看，已经被后面的人催了。
北京在房地产发展的历史中，一直处于后来者的位置。北京市场的情绪往往受到南方市场的影响，当时抢房的恐慌心理一定程度上也是受到了深圳、上海等地的影响，但和北京的现实情况也分不开。
自2003年开始实行土地招拍挂政策之后，北京市在公开市场放地的速度一直不快，存量土地也一直不畅。人多地少的局面造成了开发商拿地成本高，房地产市场有效供应不足的局面。经过产业链条的传导，人多地少的局面同样出现在了房屋交易市场，商品房成了稀缺资源，成为大家哄抢的目标。
今年以来，观望情绪弥生。这当然也和广深市场的降温分不开。但是北京却没有出现暴跌的情况。首先是因为北京的投资性购房的比例本身也没有广深市场高，受二套房政策影响的程度也相对较小。
虽然政府大力推行保障性住房政策，但是至少到目前保障性住房还没有对市场形成成规模的供应。相反，因为工作重点的转移，一段时间以来，北京市商品住宅开发用地的供应比以往更少，位置也更趋于偏远，供求关系的矛盾并未得到解决。
实际上，保障性住房政策的推动和实施，也许只能在一定程度上缓解商品房市场的供求矛盾。北京已经越来越像一个移民城市，长期的户口限入政策导致很大一部分北京居民是享受不到保障性住房政策的，在新增需求中新移民的比例更高。
当然，尽管基本面的情况没有得到改变，但这一次的观望来的更久更猛烈，甚至有开发商预期观望情绪最少要持续到明年上半年。
这时候，人们的心理预期起到了很大的作用，例如李小姐，即使付了钱也心有不甘，总觉得等一等价格会更低。“谁都想抄底，但底究竟在哪里呢？”
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