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[专题]一线城市住宅投资价值几何
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文章来源：第一财经日报 日期：2008年05月16日 07:32 http://www.china-cbn.com
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北京住宅：投资回报率持续走低
许慧颖
北京几大板块的住宅投资回报率均呈下滑趋势。以亚奥为例，目前的投资回率为2.9%，去年同期为3.9%；大望路地区今年为3.9%，而去年同期为4.4%
“数据一旦披露出来，对市场交易会产生负面影响。”某机构相关负责人在接受《第一财经日报》采访时表示，因此不愿意以该机构的名义披露数据。
根据该机构计算，北京几大板块的住宅投资回报率均呈下滑趋势。以亚奥为例，目前的投资回率为2.9%，去年同期为3.9%；大望路地区今年为3.9%，而去年同期为4.4%。总体来说，典型区域的租金回报率均在下降。
过去几年，国内利息率水平大大低于房地产投资回报率，吸引了大量资金涌入房地产。伴随来的则是：开发投资高速增长、置业投资旺盛。如此一来导致市场可租赁房源快速增加。
“应该是房价的涨幅超过租金的涨幅导致的结果。”该负责人分析，房价与租金价格都在涨，而房价的涨幅远远领先于租金上涨的水平，结果即投资回报率降低。
的确，近几年住宅价格持续快速上涨，而住宅投资回报率显著降低。并且，上述住宅投资回报率降低趋势将持续。甚至有专家曾经预言：在持续加息导致社会回报率提高的背景下，住宅回报率的持续走低，将最终成为“刺破”房地产价格泡沫的利器。
过去几年“住宅价格套均增长”高于“家庭年收入”，主力置业需求严重透支，造成住宅主流消费群体支付能力萎缩。同时，土地资源变紧，造成住宅供应结构上移。事实上，租金和房价的比例关系是衡量房地产市场发展状况的一个非常重要的指标。房地产售价和租金的变化往往是相关的，从目前我国房地产销售市场和租赁市场的整体发展状况来看，房屋销售价格和租金均普遍呈现上涨趋势。
专家认为，刚性而强劲的住房消费需求是房地产价格持续上涨的主要因素，再加之城市化的加速引发了大规模被动性的需求，再有金融市场上缺乏保值增值手段，银行存款利率持续走低等因素共同推动了房价的上涨，而房价上涨又激发了更多的投资与投机需求，进一步推动房价上升。
倘若一个城市的房价上涨过快或长时间居高不下，而房屋租赁市场未给予有效的上涨支撑，租价比出现大幅下降则表明该地区房屋销售价格存在虚高现象、房地产市场充斥着较多投机需求，将为房地产市场的稳步发展埋下隐患；另一方面也说明房地产租赁市场还有较大发展空间；若一个城市的房地产租价比上升，则一方面表明租赁市场较为活跃，另一方面也表明房地产开发前景开阔。
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