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5月时间窗口 楼市向上还是向下？
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文章来源：第一财经日报 日期：2008年05月09日 06:31 http://www.china-cbn.com
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编者按
向上还是向下？5月，是此前每年惯常的楼市销售旺季，去年全国一些城市房价加速上扬即从5月开始。因此，不少开发商期待今年的“红五月”能够结束持续数月的观望格局。然而，从刚刚过去一周的数据来看，多数城市的成交量依然低迷，价格也未出现反弹。
有太多的地产商惴惴不安。显然，博弈仍在继续，5月这个敏感的时间节点，已被无数的眼眸聚焦。5月的成交量及成交价格，可能将决定今年房地产市场走向。
5月北京楼市：节点时刻成交不振
许慧颖
好景不长。令开发商极度兴奋的回暖销售态势仅仅持续了3周，之后又一路下滑持续至今。
4月，根据北京房地产交易管理网的统计数据显示，北京住宅期房网上日均签约量仅为354套，比去年同期减少了215套。
5月是传统的楼市黄金交易季节的开始，本月的成交量和成交价格对于观察全年的房地产市场运行趋势，有重要参考意义。从现实情况看，今年的5月具备更为重要的时间节点意义。自去年10月以来，各大城市楼市先后进入观望，迄今已持续半年多时间。这超过了2003年以来任何一年持续的观望时间，包括2003年因“非典”导致的观望。
但至少到目前为止，暂时还看不出北京楼市强劲反弹的迹象。
低迷仍在持续
可以说，今年“五一”的销售情况大大出乎开发商意料。虽然所有的项目都在正常销售，但是北京市房地产交易管理网的信息显示，“五一”期间，北京房地产市场网上销售日平均签约期房为195套，日平均网上签约现房24套，这些销售数据要比传统的销售淡季的销量还要少。
从另一方面看，根据北京市房地产交易管理网统计数据，4月取得批准预售许可证的项目为55个，批准住宅套数12742套，环比上涨近一倍；反观成交量，总体商品住宅成交6048套，环比下降21.9%。供应翻番，成交量却下降两成。
开发商为了迎接“五一”黄金销售期，纷纷选择在4月推出新盘，形成了供应小高峰。“链家地产”市场研发中心认为，出现这种局面主要在于：一季度商品房销售状况不佳，住宅同比下降36.1%，市场观望情绪仍旧存在；其次，房产销售过程中的供需配对具有一定的周期，4月的预购客户仍需要一定时间才能下定。
和讯网的一份市场调查结果显示，几乎所有的纯新盘，价格均低于所在区域邻近项目的价格。按照以往的惯例，每年的4月份和5月份通常为年销售量最大的月份，去年4月住宅期房网上日均签约达569套，5月为478套，其中4月的销量为去年售房最多的月份。
而从交易记录显示来看，网上的日均签约量均在400套以下徘徊。多数开发商认为，4月份住宅供应量相对去年同期较少，是其销售量减少的原因，事实上，居高不下的房价则是销售量锐减的主要原因。
“2007年起，特别是3、4月份，北京房价一直上涨，房屋成交量及价格都不正常。”SOHO中国董事长潘石屹如是说，在他看来，出现调整是正常的。潘石屹分析指出，去年三项政策会对今年的房地产市场产生影响。首先是去年下半年二套房贷款限制；其二是加强保障性住房供应；此外，“90/70”政策性住房的供应量不断加大。
开发商：继续打折？
事实上，北京的房地产开发商也在暗中打起了优惠打折促销大战，95折9折屡见不鲜，甚至出现买房送宝马。据中大恒基市场部调查，目前北京楼盘在打折的项目超过了八成，在“五一”节期间约有30家楼盘开展了购房优惠活动。很多只有以前房地产不景气时的分期首付等开发商的营销手段也再现京城。
21世纪分析师孟奇认为，如果再有几家地产商跟进万科、恒大等降价，降价效应扩散或放大，5月将会出现集中降价潮。
本周，SOHO中国三里屯项目“亮相”。记者在现场了解到，亮相并非开盘，只是邀请新老客户参观样板间。在销售形势严峻的当口，老潘此举是否带有“探市”的意味？
“对三里屯SOHO这个项目我们不用试市场的水温。”老潘似乎很有信心。同时，针对促销打折现象，潘石屹指出，“目前开发商资金链非常紧张”。
5月时间窗口
据了解，北京4月份共计有46个项目开盘，其中纯新盘上市7个，其余为老项目后期，新增供应面积136.52万平方米。项目开盘整体均价为11661元/平方米，4月份均价万元以上的项目占比达50%，其中均价12000元/平方米以上的楼盘整体占比为41.3%.高价位楼盘占比增加是上个月房价上涨的主要原因。
本月以至今年的房价走势如何，业内人士的态度相左。潘石屹认为，由于8000元/平方米以下、90平方米户型的住房供应量大，其价格下调压力更大。
中原地产总经理李文杰则认为今年的房价仍是稳中有升的。此前他曾对记者透露过，有个别项目正在酝酿如何降价。事隔半月，他表示，目前尚未有项目正式降价，因为开发商“不甘心”。
此前，北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾向媒体表示，房价将在今年年底成为对冲通货膨胀的方式出现爆发性的增长，年底房价将开始大幅增长。
日前，全国工商联地产商会会长聂梅生在接受2008博鳌房地产论坛主办方访谈时表示，在2007年部分城市地价飞涨，房价透支了未来的情况下，2008年房价涨幅将会回落。一旦出现交易量的持续下滑，房价从大起到大落将是灾难性的。聂梅生建议，政府不宜继续出台对房地产从紧的政策。
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北京土地成交量锐减
许慧颖
在刚刚过去的4月份，北京土地公开交易市场仅成交一幅土地，即4月1日， 深圳招商房地产有限公司与北京嘉铭房地产开发有限责任公司联合体以16.5亿元竞得昌平区东小口镇陈营村住宅及配套设施、商业金融用地的国有土地使用权。再往前看，3月份也仅成交3幅土地。
“银行不给贷款，销售也没什么起色，你让我拿什么买地去？”一位开发商十分无奈，他表示即使有了钱，也要投到去年拿的项目上。年初，SOHO中国董事长潘石屹针对王石的房价拐点论提出自己的“土地拐点”论,一语成谶。
显然，土地市场正在发生急剧的变化。“恨不得谈完第二天就签合同”，潘石屹对《第一财经日报》表示， SOHO中国接触的“地主”从4月份开始情绪变得越来越焦急，要价也开始降低。土地的交易市场正在趋向宽松。
清华大学国际商业地产运营商办公室首席专家朱凌波认为，近期北京销售量急剧下滑，由此导致房企现金流量大幅减少，这是造成开发商不再急于扩张的主要原因。
按照北京市国土局土地整理和储备中心计划，今年第二季度5、6月份，北京尚有41块地等待入市，总建筑面积约680万平方米，其中28块地为住宅用地，其中包括今年1月意外“流标”的黄金地块朝阳区广渠路15号住宅用地。
这些土地的集中面市能否使目前土地成交量稀少的现状发生逆转，还尚未可知。
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