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央行上海总部：严控对囤积土地房源房企贷款
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文章来源：第一财经日报 日期：2008年05月06日 03:39 http://www.china-cbn.com
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央行上海总部发布2008年上海信贷投向指引
郭茹
近日，央行上海总部发布了《2008年上海市信贷投向指引》，指引要求各金融机构严格控制对囤积土地和房源、扰乱市场秩序的房地产开发企业的贷款，严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，同时需对开发贷款增长情况和中小房企资金链的压力引起关注。
《上海市信贷投向指引（2008年修订）》中，央行上海总部要求各金融机构关注热点领域调控导向，坚持“有保有压，区别对待”的原则。其中，在房地产信贷方面，要求各金融机构既要准确把握住房保障体系建设目标，主动调整产品结构和创新方向，满足廉租房、经济适用房，中低价位、中小套型普通商品房，土地节约型、节能环保型住宅的开发建设和消费需求，又要认真落实近期商业性房地产信贷的调控精神，规范发展开发贷款、个人住房贷款和土地贷款。
指引要求各金融机构要严格控制对囤积土地和房源、扰乱市场秩序的房地产开发企业的贷款，严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，同时需要关注开发贷款增长情况，关注中小房企资金链的压力，关注土地贷款与节约集约利用土地国策的衔接。此外，在“红色”信贷投向限制和禁止类中，指引还强调要限制对外资投资房地产领域的信贷投放。
央行上海总部在指引中把信贷投向细分为蓝、绿、黄、红四色十四类行业，蓝色是信贷投向倾斜类，包括农业生产、助业助学、新型产业三方面。绿色是信贷投向支持类，包括长三角一体化、高新技术产业、中小企业、消费信贷和重大项目建设等五个方面。黄色是信贷投向审慎类，红色是信贷投向限制和禁止类。
央行上海总部称，印发该指引，旨在落实从紧货币政策，加强和改进宏观调控。
除了规范房地产信贷，指引还要求各金融机构要提高信贷支农力度，防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。同时，指引还要求各金融机构加强信贷风险管理，做好多头贷款、贷款联结理财产品等业务的风险防范；密切关注资本市场波动情况，加强信贷资金流向管理，防止任何企业和个人违反贷款用途使用信贷资金。
调控威力渐现 地产公司资金面不容乐观
王斌
从已经披露完毕的2007年年报信息来看，处在宏观调控下的A股房地产上市公司目前的资金面不容乐观，资产负债率较去年大幅上升。
根据Wind资讯统计的数据，剔除B股上市公司，目前67家A股房地产上市公司的算术平均资产负债率达到了72.1%，较上年同期的66.71%上升8.08%。其中，ST兴业（600603.SH）等三家ST房地产企业的资产负债率均超过100%，显示了部分企业已经严重资不抵债。资产负债率超过65%以上的地产企业多达25家，超过70%的则多达14家。地产类龙头企业万科A（000002.SZ）的资产负债率达到了66.11%，较去年同期65.04%小幅上升。
对年报披露信息统计发现，去年末所有A股上市的房地产企业期末持有的货币资金共有731.32亿元，平均每家企业持有10.91亿元，但仅万科一家就坐拥170.47亿元的现金，持有货币资金在均数以上的也才20家企业。
此外，在去年报告期内，上述67家公司户均拥有短期借款和应付账款10.33亿元。显示在去年末，上述地产公司持有的货币资金在剔除掉短期借款和应付账款之后，仅为0.577亿元，其中，仅有33家公司的货币资金减去短期借款以及应付账款后为正，其余34家企业两者相减后均为负。招商地产（000024.SZ）最为典型，其2007年末的短期借款和应付账款之和超过年末持有的货币资金整整50亿元，其短期借款增加是因为业务规模扩大较上年增长215%；应付账款较上年增加149%，主要是因为土地储备增加应付地价增长。
上述数据表明，2007年末部分房地产企业上市公司的短期现金状况较为严峻。此外，从2007年的数据来看，34家地产上市公司去年经营活动产生的现金流量净额为负，显示了地产企业去年现金流入情况不足。其中情况最为严重的是万科，去年其该项指标下为－104.38亿元，比上年减少245.15%，而67家上市公司合计该项目下的总额为－316.16亿元。
业内人士表示，这说明去年宏观调控给地产企业的经营状况带来了较大压力，随着市场观望情绪的日益加剧，以及地产商迫于经营压力，举债拍地的情况日渐普遍，导致了这种现状出现。然而，从整体情况来看，去年年末67家地产上市公司的算术平均经营活动产生的现金流量净额同比增长率为120.04%，增长较大。但是，该项目下出现正增长的主要原因是4家公司的该项较去年同比增长率超过10倍。
矛盾的两面：地产业最赚钱却最缺钱
王斌
截止到4月30日，A股上市公司的年报和一季报已经披露完毕。从一季度数据观察，上市公司行业板块中地产板块毛利率最高，但现金流却最为紧张。此外，无论是年报还是一季报数据均显示，金融行业的净利润同比增长最为迅猛。
据Wind资讯统计发现，2007年社会服务业的算术平均毛利率最高，达到40.3%，也是唯一一个去年行业平均毛利率超过四成的行业。而房地产行业所谓的“暴利”也并非空穴来风，2007年行业平均毛利率达到37.35%，此外，交运、金融保险两个行业的平均毛利率也均超过了35%。建筑业则成为赚钱最辛苦的行业，行业平均毛利率仅有15.52%。
尽管今年一季度销售毛利率超过80%的也多为医药和酒类公司，并没有一家属于纯粹的地产公司，但房地产业却跃居毛利最高的行业，行业平均毛利率高达42.31%。此外，金融行业平均毛利率也上升至41.06%，仅次于地产业。建筑业和电力、煤气及水生产供应业降为毛利最低的行业，一季度行业平均毛利率仅有14.72%，较去年末下降了9.6个百分点。
金融行业不仅仅是毛利率最高的行业之一，其净利润增速无论是在去年末还是今年一季度，也均摘得行业头名，地产业则紧随其后。然而，年报和一季报中，仍然有四个和三个行业分别较上年净利润出现了负增长。批发和零售贸易行业去年净利润同比下降最快，高达－178%，但是一季度却有所恢复。
尽管金融和地产行业净利润同比增速最快，但是在经营现金流量净额指标上，两者却出现了严重的分化。无论是年报还是一季报，金融保险板块的行业平均经营现金流量净额均最高，分别达到了11794.37亿元和1848.64亿元。但是地产行业却在2007年成为唯一一个行业平均经营现金流量净额为负的行业，全年该项目下为－326.69亿元，今年一季度数据则显示这种趋势有加快迹象，一季度地产板块平均经营现金流量净额就达到了－212.05亿元，占到了去年全年的64.91%。
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