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如此"热卖"：上海一楼盘签约285次撤销285次
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文章来源：新闻晨报 日期：2008年04月10日 12:49 http://www.china-cbn.com
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晨报记者调查沪上部分楼盘超高合同撤销率
□晨报记者 徐运 实习生 冷凝
一篇质疑沪上部分楼盘合同撤销率过高的帖子，昨日发表在“天涯论坛”上并引起网友热议。针对该帖，记者随后通过上海房地产交易中心官方网站——“网上房地产”查询后发现，帖子中提到的17个楼盘平均合同撤销率达39.7％，8个楼盘合同撤销率超过40％，其中松江一楼盘合同撤销率甚至达到100％！
除了帖子上提及的17个楼盘外，记者还在“网上房地产”上查阅了几个上月刚新推出房源的的楼盘，结果发现其中一些楼盘的合同撤销率并不低，尤其是部分中心城区的楼盘。其中长宁区的“御翠豪庭”合同撤销率达到43％。
对此，业内人士质疑称，如此高的合同撤销率可能有问题，“不排除开发商或销售人员雇人当托，签下合同再毁约，造成销售火热的假象。”而上海市房地局有关人士则表示，将会关注此事，并将对部分楼盘销售情况进行调查。
调查:松江一楼盘合同撤销率100％
发表在“天涯论坛”上的这篇帖子列举了上海一些媒体评选出的“2007上海十大期待楼盘”和“2007上海十大房价翻番楼盘”合同撤销情况。
记者随后通过上海房地产交易中心官方网站——“网上房地产”，对帖子中提及的20个楼盘的销售情况逐一核实，发现其中共有17个楼盘的成交和合同撤销情况“有案可查”。
根据“网上房地产”显示的信息，截至昨日，帖子中提及的“10大期待楼盘”共签约3237次，合同撤销1201次，撤销率达37％；7个“房价翻番楼盘”共签约5592次，合同撤销2306次，撤销率为41％。按照上述信息，17个楼盘合同撤销率平均达到39.7％。
根据楼盘所处位置，上述17个楼盘中11个为外环以外的楼盘，其共签约3571次，合同撤销1151次，撤销率为32％。而其他6个外环以内的楼盘合同撤销率则达到45％。
值得注意的是，根据“网上房地产”提供的信息，位于松江区的沿海丽水馨庭楼盘，截至昨日共签约285次，但合同撤销也为285次。也就是说其合同撤销率达到100％。
随后记者又在“网上房地产”上查阅了几个上月刚推出新房源的楼盘，结果发现其中一些楼盘的合同撤销率并不低，尤其是一些位于中心城区的楼盘。
“网上房地产”信息显示，截至昨日，位于长宁区的“御翠豪庭”共有住宅329套，目前已售出237套，但撤销102套，合同撤销率达43％；位于静安区的泰府名邸，已售出353套，但147套撤销，撤销率为41.6％；徐汇区的海上名邸的撤销率也达到近47％。
房产专家:合同撤销率超过10％就不正常
“这怎么可能？这里面肯定有‘花头’。”在听说有楼盘合同撤销率达到100％后，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成大为吃惊。“一个楼盘的合同撤销率超过10％，就是不正常的。”尹伯成肯定地说。
据介绍，一般购房者很少撤销购房合同，“因为如果撤销合同，就要付违约金，通常是‘退一赔一’，也就是如果订金是1万元的话，购房者毁约，不但订金收不回，还要再赔1万元，对普通购房者来说是难以接受的。”尹伯成表示，“某些楼盘为什么有那么多的人毁约？一种解释就是签约的人根本不必为毁约买单。”
尽管没有亲眼看见，但尹伯成认为，出现上述情况很有可能是开发商雇人故意买下自己的楼盘，再在合适的时机“毁约”，卖给真正需要的人。“这样就可以制造出房屋销售‘火爆’的场面，引起市场的关注。”
“你想想看，如果大家看到某个楼盘一期一开盘就卖得那么好，那么等到它二期开盘的时候，来买的人会少吗？恐怕不要内部人员出马，就能很快卖完了吧。”尹伯成为此呼吁有关部门对部分合同撤销率奇高的楼盘进行调查。
市房地局:将对部分楼盘销售情况调查
如此高的合同撤销率，是如何“制造”出来的？肖先生(化名)从事房屋销售已有10多年了。尽管现在不再卖房，但肖先生对于房屋销售过程中的各种花样再熟悉不过。
“托人签了合同，再撤销，这已经是一种全国性的经典模式了。”肖先生说，除非特殊情况，如房屋质量出现大规模的问题，或者房价急剧下跌，否则一个有500套左右住宅的楼盘正常的合同撤销率应该是很低的，“大概只有1％－2％，很少会超过10％的。”
肖先生说，部分开发商或楼盘代理销售商托人购房，其目的是造成“销售火爆”的迹象。“有的是用销售人员的亲戚朋友名义购买，有的则干脆‘征用’建设方施工人员的身份证去买房，然后再办理撤销。”
至于为何雇人买房，肖先生表示，除了营造声势外，还有一个重要的原因:暂时性地解决资金紧张问题。“很多时候房产商缺钱就会自己找人付个首付把房子买下来，为的是从银行借款，这个手法上世纪90年代就很流行了。”肖先生表示。
记者随后将在“网上房地产”查询到的情况向上海市房地局反映，并追问如果查实开发商有故意制造房产热销假象，会如何处理？市房地局有关人士表示，将对部分楼盘销售情况进行调查，并向记者索取了部分楼盘的名称和销售资料。
业内人士揭秘楼盘销售常用花招
除撤销合同外，肖先生还透露了楼盘销售其他一些常用“花招”，“它们的本质都是制造一种火热和‘紧张’的气氛，让你在‘再不买就被别人买掉了的情况下’乖乖地掏腰包。”
雇人排队——即花钱雇人在开盘当天排队买房，制造火爆气氛，本质其实和买房再撤销一样。这种手法从2002年开始“兴起”。集中买房——把所有的购房者集中在一天来签约，形成“供不应求”的局面。
“其实不管是撤销合同也好，集中买房也罢，都是促销手段，偶尔用用也未尝不可，但现在一些开发商和销售商觉得楼盘不作秀，不造势就卖不动了，到处都在广泛应用，再这样发展下去，其实对房地产行业是一种悲哀。”肖先生说。
案例］
看中长宁区一新盘的张小姐在现场看房时，销售人员反复“叮嘱”她，新楼盘共500多套房子，但已有3000多人登记想购买了。
虽然开盘时间还没定，但销售人员承诺开盘当天会第一时间通知张小姐，并让其在收到短信后，以最快的速度赶到售楼现场。另外，销售人员还特别关照张小姐，对所有买房人“一视同仁”，都在开盘当天通知，不会提前“漏风”。
对此，肖先生分析说，这就是最典型的“集中买房”。“把所有的购房者集中在一天来签约，形成“供不应求”的局面。许多原先还犹豫不决的人，也会因此临时起意买房。然后开发商就会封盘，提价，再封盘，再提价。”
有案可查的17个楼盘销售与合同撤销情况
项目名称 位置 住宅已签约次数 合同撤次数 合同撤销率万源城逸郡 闵行 706 0 0
莱顿小城H区 松江 395 245 62％沿海丽水馨庭 松江 285 285 100％滨河华城一期 宝山 328 57 17.4％绿城玫瑰园 闵行 38 29 76.3％海富城市花园 南汇 557 211 37.9％中大九里德苑 松江 123 3 2.4％艺泰安邦七期 南汇 293 183 62.5％上海香溢花城 普陀 304 119 39.1％景瑞生活广场 宝山 208 69 33.2％宝华现代城 闸北 1418 932 65.7％歌雅花园 浦东 1663 565 34％东方花园三期 闵行 638 69 10.8％黄浦华庭 黄浦 424 188 44.3％远中风华园 静安 453 12 2.6％逸流公寓二期 普陀 436 181 41.5％泰欣嘉园 普陀 560 359 64.1％
(均根据网上房地产公布信息，截至4月9日)
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