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香港本地地产股中期业绩：内地业务贡献仍微
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文章来源：第一财经日报 日期：2008年03月07日 02:27 http://www.china-cbn.com
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翟宇
深陷郭炳湘突然休假事件影响的新鸿基地产（0016.HK，下称“新鸿基”）昨天发布中期业绩报告，在截至2007年12月31日的报告期内，公司利润达136.26亿港元，较上年同期的109.1亿港元增长24.9%。
新鸿基副主席及董事总经理郭炳江及郭炳联在业绩报告开头，表示代表休假中的主席郭炳湘向股东作报告。他们在报告中表示，内地正面临通胀上升等问题，预期宏观调控措施在2008年大部分时间仍将持续推行。
在本月早些时候已经发布中期报告的恒隆集团（0010.HK）及恒隆地产（0101.HK）上半年度的基本盈利大升3.39倍至约37.75亿港元，其中上海物业的租金收入增加57%至6.7亿港元，利润则高达5.4亿港元，较上年同期增长66%。
内地业务贡献仍微
但即便是像恒隆集团这样已经将发展重心完全转至内地的香港地产商，其内地业务的贡献仍相对较少，以地区划分，恒隆集团香港业务的盈利达42.25亿港元，增长3.6倍，而内地业务的盈利为5.4亿港元，仅占香港业务盈利的1/8，增长幅度为65.7%。
有香港分析师表示，内地租赁市场前景看好，恒隆集团在内地投资物业的发展起步较早，估计未来租金收入可为公司带来不俗利润，并认为恒隆集团的发展策略及方向正确。有投资银行预计，在恒隆集团在内地的业务没有显著贡献前，恒隆集团在香港的物业将摊分较长时间推售，以维持上市公司的稳定收益。
恒隆集团管理层亦表示，公司在香港仍余下约2042个可销售住宅单位，将摊分于未来2~3年按市场状况推售，其后将由内地只租不售的投资物业接力，以租金收入维持公司整体盈利增长。他们同时透露，公司在内地已投资400亿港元的18个项目中，最先启动的7~8个项目将在2~3年内建成。
另一在内地亦有大手笔地产投资的东方海外（0316.HK），本周早些时候亦发布中期报告，盈利大升3.39倍，达198.7亿港元。东方海外财务总裁金柏坚表示，公司今年计划投资5.19亿港元于地产发展项目，较去年大幅提升319%。占公司今年资本总开支12.79亿港元中的40.6%，未来公司将集中于上海、天津、北京等地发展地产业务。但这些项目短期内仍无法为公司提供可观利润。
在中期业绩报告中，郭炳江及郭炳联表示，集团将继续采取专注投资策略，积极拓展内地业务。公司将主要投资包括北京、上海、广州及深圳等4个重点城市，同时公司也会选择投资在个别收入较高及有地理优势的主要城市。
据了解，新鸿基今年将推售包括杭州万象城及广州三东大道、成都双流县项目、广东中山奕翠园等住宅项目。新鸿基管理层表示，虽然内地的宏观调控及收紧信贷措施，将令住宅市场整固维持一段时间。但长远来说，经济继续增长加上持续城市化，将为内地主要城市的物业市场，提供更多发展空间。“公司将充分把握目前内地形势，于适当时机投资具有高回报的新项目。”
机构评级现差异
与此同时，高盛发表研究报告，改变了对香港地产股的乐观看法，并表示，如果香港市场开始预期回落，香港地产股股价的抗跌能力将十分有限。实际上，从今年初至今，香港地产股已回落10%~24%不等，但由于美国经济放缓的时间可能较预期长，将影响市场人士对香港楼市前景的看法，进而增加香港地产股的不确定性。
而在恒隆地产发布中期业绩后，摩根大通反而调低其评级，由增持降至中性，2008年底的目标价亦由早前的42港元减至40港元。摩根大通表示，恒隆集团现价较2008年底资产净值预测折让33%，目前股价已经合理。
野村证券更是将恒隆地产的目标价调低至25.86港元，评级由买入降至减持。野村证券是在调低对公司地产物业估值及预测内地发展存在风险之后作出上述判断的。野村证券表示，恒隆地产在香港的投资组合及住宅存货可支撑其盈利和现金流，但估值却系于内地发展策略，并提醒应关注内地业务的风险。
有趣的是，另一投行瑞银却将恒隆地产的投资评级由中性调高至买入，目标价由34.4港元调高至34.6港元。瑞银表示，由于恒隆地产的楼盘平均销售价格上升，以及预售步伐加快，因此将公司今明两年度的盈利预测分别上调32%及33%。
尽管上述三家机构的评级仅仅针对恒隆地产一家上市公司，但从中却可看出各自对内地房地产市场未来发展判断，似乎也暗合了内地市场已掀起的“拐点论”。恒隆地产主席陈启宗亦表示，内地楼市近2~3个月内出现冷却的情况，相信有利于发展商在内地发展。
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