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万科上海楼盘降价促销加重市场降价预期
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文章来源：新闻晚报 日期：2008年02月19日 13:53 http://www.china-cbn.com
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楼商：仅是回馈 市场：回暖延迟
晚报记者杨冬报道
近日，万科高管透露，将在本周四，即元宵节这一天对旗下的楼盘实施优惠促销。无论是买房的，还是买房的，不禁都惊呼，“摒”了那么久，终于有房产开发商肯降价了，况且这回还是国内房地产界的“大牛”——万科集团。
元宵年年闹，今年格外热闹。有分析人士指出，万科搞降价促销，所透露的，不应完全被视作是一个房地产企业对于旗下开发项目的一道简单的经营策略，它所折射出来的讯息，近日来被市场纷纷解读为楼市降价调整的信号，“拐点论”重回报端。来看看数据，节后前六天，上海新房的成交量分别只有0、2、13、47、136和162套，其中，节后首个交易日竟为零成交。万科的降价促销，像是春节大餐过后，在元宵节呈上的一盘点心。甜不甜，吃过的人才知道。
开发商：不是暗降而是回馈
继去年底在广州、深圳等地率先大规模降价后，新年伊始，万科在上海的10个楼盘也将在元宵节首次明折促销，优惠幅度最高可达5%。市场分析人士认为，万科搞促销，主要缘于其在沪开发项目较多，而当前的销售速度太慢，怕影响资金回笼。
上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭分析指出，万科楼盘的降价轨迹，明显是随区域楼市而行的。先是去年10月份深圳的万科金域东郡以低于市场预期的每平方米7500元推出新单位；接着11月份上海的万科新里程开始微幅打折促销；进入12月，广州的万科金色康苑开盘，定价比周边优惠4000元左右，广州万科旗下共有5个项目实际售价与市场预期相比普遍下调15%至20%，甚至低于同一楼盘前期产品的价格。
此次参与促销的沪上楼盘，主要是万科在上海已发售楼盘的剩余房源，类型包括公寓、别墅和商铺，涉及白马花园、新里程、假日风景等10个楼盘。“万科是跑量型的，必须维持相当水平的资金流量，否则就会出问题。”杨红旭表示，此次5%的优惠幅度，对上海万科来说，已是近年来力度最大的一次。
“这次在上海搞促销，是否意味着万科方面已经不看好上海的08年楼市了呢？”杨红旭就此谨慎指出，去年万科新里程已有所优惠，此番再度以更大的优惠幅度促销，应该体现出以万科为代表的部分开发商对上海楼市有所“看空”。尽管如此，万科方面仍然表示，此次促销并不能说是“降价”，而只是为了春节期间“回馈老客户”所进行的优惠活动。所有优惠都只是针对老客户的，是为了升级“万客会”会员的权益。从今年开始，这一活动将具有持续性，今后每年都会举行类似的促销。
市场：“回暖”时间或将延后
而万科在节后这招先声夺人的降价促销，其影响力正在上海楼市释放。有媒体报道称，由于万科在上海多个区域都有新楼盘供应，不少手中持有新楼盘的中小开发商们，正在看着万科的“一举一动”来决定今年的营销策略。以往都是跟着市场的“大牛”走，而这次“大牛”选择了以退为进的市场营销策略，令中小房地产开发商的推盘步调乱了分寸。
今年1月份，就有市场分析人士曾经预测，二三月份的楼市仍将回归低迷，总体楼市的回暖可能要到四五月份以后。在当时同样持这一观点的佑威房地产研究中心主任薛建雄，在分析万科楼盘集体降价这一市场行为时表示，当前的上海楼市已进入历史性的低潮时期。在各种因素的综合作用下，08年上海楼市“回暖”的日期预计将会推迟。
“从去年10月到现在，上海楼市始终处于一个购买力相对枯竭的休整期。”薛建雄指出，去年9月底，第二套房贷政策的出台直接让购买力下滑。一系列保障住房政策的陆续出台，让急于买房的低收入家庭放缓了购房脚步。随后的土地政策，更是让地价有所回落，人们对房价的快速上涨预期也开始发生改变，一旦购房者不急于买房，楼市行情便跌入低谷。
薛建雄谈到，不应忽视的是，上海今年将新增廉租住房受益家庭2万户，从而使沪上廉租房的总受益家庭将从年初的3万户增加到年底的5万户；同时还将新建、配建400万平方米经济适用房，未来5年内将新建30万套2000万平方米经济适用房。其分配方案也可能在二季度经济适用房开工时公布。
薛建雄还认为，400万平方米经济适用房的推出，将对目前低质的二手房，特别是10年以上房龄的房源形成巨大冲击。在这一大批廉价房源推出之前，赶紧将手头上的楼盘抛售掉，或许已成为一些开发商回笼资金的“救命稻草”，万科便是其中的典型。
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