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北京房屋售租比超警戒线上限 出租回报率难及4%
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文章来源：新京报 日期：2008年01月04日 14:03 http://www.china-cbn.com
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记者 杨娟娟
经过2007年房价快速上涨后，北京二手房售价租金比也迅速走高。记者综合链家地产、北京中原等多家专业机构的抽样调查显示，2007年年末，北京参加统计的13个行政区的二手普通商品房售租比已经超过了310(即售租比超过310：1，下同)，已经跨过国际警戒线上限300.业内分析认为，售租比攀升的原因是2007年房价增长幅度明显高于租金增长幅度。
去年末售租比超过300上限
“我想在北五环外买一套100平米的二手房，价格差不多要80万元，而这套房子出租的话每月只能租到2000元，这样的投资不太合算了”，从事IT业的朱先生告诉记者。
根据中原地产的统计，去年北京二手房售租比持续走高，从年初的249涨到年末的318.链家地产统计也显示，去年第四季度北京二手房售租比已经达到312，而去年全年北京13个行政区的二手房整体售价租金比为290，相比去年的264上升了26个点，增长速度明显快于2006年。
据介绍，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200至300.如果售租比超过300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。“北京现在的售租比已经超过300，这表明北京的房价上涨速度偏快，可以说已经亮起了一盏红灯”，中原三级市场部副总经理宫萍表示。
链家地产副总经理金育松告诉记者，导致去年北京售租比快速增长的一个核心问题就是2007年整体的房价涨幅要快于租金的涨幅，“虽然近年的租金上涨也达到了历年来的一个高值，同比为13.6%，但房价上涨为23.1%，要高出9.5个百分点。”
4季度售租比增幅开始回落
记者发现，去年房价上涨最快的时段也是售租比攀升最显著的时段。据链家地产统计资料显示，2007年1季度，北京二手房整体售租比为265，2季度为278，应该说还是比较平稳，而从6、7月开始，北京房价开始进入上涨快车道，3季度售租比相应开始“快跑”，达到了301，比2季度增长了23个点，快于2季度10个点。4季度售租比则为312，相比3季度的增幅回落12个点。
金育松认为，去年第4季度售租比增幅回落的原因主要是受国家宏观调控政策进一步趋紧的影响，尤其是2007年9月27日央行出台第二套房贷新政及12月11日央行对于第二套房贷新政出台的补充通知，银行放贷更加严格，业主的高报价现象和客户购房有效需求都相对减少，二手房成交价格涨幅回落，于是售租比增长幅度也应声而落。
长线投资者进一步推高售租比
据了解，售价租金比的合理范围，是根据资金的长期收益率确定的。如果把买房视作一种长期投资，那么200：1至300：1的售价租金比，折算成长期投资的年收益率，大约是4%至6%，也就是15年-25年才能收回投资成本。“如果是售价租金比高于300：1，则意味着收益率低于4%。不过，现在大多数投资者都不是以收租金为目的，而是欲等房产溢价增值来获得收益”，我爱我家副总经理胡景辉说。
胡景辉表示，在售租比不断攀升的情况下，长线投资者越来越多，而这类投资者一般有较强的购买力，一定程度上又推动了供需矛盾，这也是售租比上扬的重要因素之一，无形中形成了一个“循环”。
- 区域透视
396∶1 四季度大兴售租比居首位
据链家地产统计，去年第4季度大兴区二手房的售租比达到了396，成为京城参加统计的13个行政区之首。就全年而言，大兴售租比的绝对值也是最高的，达到了359.“大兴售租比上涨较大的最大推手就是‘房价涨幅与租金涨幅’之间的相对‘倒挂’。2007年大兴房价涨幅达到36.4%，远远超过京城整体的房价涨幅23.1%，但租金涨幅却均低于全市整体的租金涨幅”，链家地产副总经理金育松说。
金育松表示，大兴区的这种售租比快速攀升至高位的现象在通州、昌平等区也存在。“在当前北京中心城区房产价格处于明显高位和郊区价格依然具有较大上涨空间预期的双重推动下，消费者的购房需求很容易被转移至郊区，从而进一步拉高郊区房产价格；而相比较而言，租房的偏好在于当前的配套完善程度，这就决定了郊区的租金相对处于低位，从而体现出了售价比的明显高位”，金育松说。
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