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英德土地案敲警钟：低地价大规模拿地模式受挑战
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文章来源：第一财经日报 日期：2008年01月04日 07:16 http://www.china-cbn.com
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亦吾
在广东英德，有个小镇名为横石塘镇。这里位属粤北山区，山多地少，人均耕地不到1亩。然而从2007年9月开始，随着国土资源部公布土地百日执法中各地违规批地情况后，这个小地方因为官员伪造文件配合开发商征地的丑闻开始成为全国土地调控中的聚焦热点之一。
小公司边远地区圈地正欢
根据此前国土资源部的通报，2004年清远英德市政府招商引资开发英德市热水湖温泉项目，该项目共涉及用地6763.94亩（其中镇政府与村集体非法签订的征地协议涉及土地面积4222亩，租用农村集体土地2541.94亩）。因急于取得项目用地手续，英德市政府与横石塘镇政府组织编造21份1998年政府统征地批复等虚假报批材料报批。2004年底，清远市国土资源局未经认真审查，批准英德市虚假上报的1226.337亩集体土地转为国有建设用地。
《第一财经日报》记者在当地了解到，镇政府通过伪造文件骗取土地批文的方式征得了1200多亩，而剩下的2500多亩建设用地则通过“以租代征”的方式占用，其中不少是农田、山林。根据一份英德旅游局2004年11月撰写的《英德温泉旅游资源开发调研报告》指出，横石塘政府引入的“顺德一家大企业”，其实名为顺德东逸湾投资有限公司（下称“东逸湾投资”）。该企业签约投资4.3亿元开发建设热水湖温泉度假区。并于2004年10月成立了项目公司英德仙湖有限公司正式动工建设，已投入400万元。在《清远日报》2005年6月2日，更有一篇《英德：大项目推动大发展》的专题报道中写道：“引进顺德东逸湾集团开发温矿泉，不仅开发了英德的旅游资源，更盘活了市区的自来水改水工程及房地产小区开发项目。”
但事实上，东逸湾投资在当地的建设在拿地之后并没有实质的推进。当地村民称，在2004年征地后，将村里的100多亩良田征用后修成了路基，之后就没有大规模的开工迹象了。而被征用的农田失去了耕作的价值，只好抛荒至今。
记者查阅顺德的有关媒体信息发现，东逸湾投资曾经在2006年在顺德的媒体上刊登过招聘广告。其广告部分原文如下：“广东东逸湾投资有限公司属投资控股公司，其属下佛山市顺德东升房地产综合建设有限公司以及佛山市顺德小王布房地产有限公司，从事房地产项目投资开发近十年。公司曾投资开发多个大型住宅小区，累计开发土地面积逾135万平方米，建筑面积约70万平方米，累计销售额约20亿元，累计纳税额1.9亿元。2002年开始，公司全力策划开发位于顺德容桂东区德胜河畔东逸湾别墅区及商住区。”
“2004年下半年，公司启动英德旅游产业发展的规划，相继获得仙湖温泉度假区、仙桥地下河开发经营权，确认石门台、英红茶园开发经营意向。英德成为整个集团公司中，除顺德本土外投资规模最大的区域。”记者就上述内容致电该公司，但是接电话的工作人员却表示对此事不甚清楚。
记者还发现，除英德项目之外，东逸湾还在广东省四会市拥有一个大型工业地产项目。根据四会市迳口镇的官方网站显示，东逸湾在四会还有一个大型的工业园项目已经投建。这个名为迳口工业区的项目，由广东省城乡规划设计院规划设计，广东东逸湾投资有限公司开发建设，由市政府配套产业发展优惠政策，工业区总体规划10000亩，首期开发5000亩，配套11万伏变电站，日产3万吨自来水厂，预计总投资10亿元人民币。工业区主要以发展医疗器械、电子电工、五金洁具等产业为主。截至2006年年中，工业园完成了总体规划设计，开始动工建设，已经开始招商。据称工业区落成后可容纳规模以上企业100多家，产值50多亿元。
一路绿灯
在2006年，东逸湾投资属下的佛山市顺德东升房地产综合建设有限公司曾经列入佛山市顺德区年纳税1000万元的商家之列。不过这一年，仅顺德区纳税1亿元以下1000万元以上的企业就有267家，其中超过30％为地产企业，可见东逸湾在顺德只属于中小型企业。但是这样一家小型地产开发公司，在广东的众多边远城市却如鱼得水。
此前在接受内地媒体电视采访时，现已被行政撤职和党内严重警告处分的横石塘镇国土所原所长潘歧赞说，为使这个“好项目”能尽快取得土地审批，他们就借2004年广东补办历史遗留用地手续的机会，伪造材料征地。
记者根据《清远日报》上刊登的公告发现，2005年8月横石塘镇新群村合计占地面积11.19万平方米的商业用地以425万元的底价成交；2006年9月，新群村，龙华村合计占地超过483273平方米的用地以1978万元的底价成交，相当于热水湖度假区的地价仅2万余元/亩。
英德千亩土地化整为零提供的21套报批材料，都是以同一个热水湖温泉度假区项目为由进行报批，疑点重重，经过三级政府16道程序的审核过程却能够“一路绿灯”。当被问及为何要造假申报时，横石塘镇政府有被查处的官员说，因为地处偏僻，当地渴望发展经济又苦于没有条件，在出政绩的压力下有时候就想在政策上“搭顺风车”，唯一的办法就是“门槛一低再低，价格一降再降”，将项目用地“搭车报批”。
此外，根据英德市旅游局的有关资料显示，记者还发现在东逸湾除了低地价之外，还获得了当地政府转让著名景点经营权的优惠。根据当地资料显示，仙桥地下河位于英德市横石塘镇仙桥管理区，是在省、市旅游局的大力帮助和指导下，由横石塘镇多方筹集资金开发建设的，于1997年10月1日正式接待游客。景区年接待能力可达50万人次。自1997年开放以来年均接待游客5万人次，年营业收入达300万元以上。自2005年开始已成功地把仙桥地下河经营权转让给东逸湾投资，目的是“继续进一步开发建设、做大做强”。而截至2006年，据横石塘龙华村村民反映，自2004年号称投入了400万元进行道路改造后，东逸湾投资在热水湖景区少见新增的建设投入。
在英德土地案爆出后，2007年8月,广东省国土资源厅已针对英德仙湖发展有限公司非法占地行为处以675.1967万元罚款的行政处罚。但是英德仙湖发展有限公司的母公司顺德东逸湾并未受到明显影响。2007年6月6日，顺德东逸湾的新盘以4500元/平方米的价格开售，在不到半年内售罄。而《第一财经日报》记者从顺德的有关政府网站发现，东逸湾-逸澄苑洋房98套新房目前已拿到了预售证，预计于今年2月推出市场。
在广东的开发商中，凭借发达地区的开发经验到边远地区以投资救世主姿态出现，圈占大量农地等待升值的并非少见。碧桂园、雅居乐在三、四线城市的土地储备大多具有低价、拥有良好的自然景观、获得当地政府鼎力支持等共同特点。在产品固化和异地复制过程中，客户逐渐演变为2类：①较成熟市场的低端客户(如广州郊区)，应用低价策略；②边远不成熟市场的高端客户(如内蒙古)，售价高于当地水平。而低地价，大规模的投资策略，又使这类公司获得了可观的土地溢利，如碧桂园的土地成本占平均售价的比例一直维持在7%~8％左右。
由于地区经济的不均衡发展，众多边远的三线城市在这个地产泡沫泛起的时代盲目追求城市化，对于引入能带来GDP增长的地产投资盲目欢迎，地方政府创造条件让开发商盲目地圈地，盲目地消除农耕地，在农耕地上建成所谓的城市，所以大量的土地资源被浪费了。而新建成的所谓城市却没有新增真正的固定人口，人口还是向少数15%的城市集中。同时还带来另一个重要问题是引入的投资商如果是类似碧桂园等著名上市公司，可能还会在分享了土地溢利时确实为地方政府带来基建投入，但若是一些实力不足的企业，则可能赔了夫人又折兵。走资源消耗、环境污染换取ＧＤＰ增长，只为眼前利益不顾可持续发展的老路，英德的个案已经证明了行不通。而在国家对土地调控收紧，倡导科学发展观的今天，以基建投入的允诺换取大量土地资源以坐等升值的做法，又是否能够在各地方政府的一路绿灯中继续走下去？
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