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广深先入“寒冬” 全国楼市拐点迷离
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年12月19日 02:12 http://www.china-cbn.com
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广州限价房年收入20万以下家庭可申请，珠三角宏调效应显现
张艳红
在广东，房价下降已不再是坊间猜测。广州市国土房管局最新披露的11月份楼市成交数据显示，房价猛降千元，降幅近10%；同时，成交量大幅萎缩，同比下降了41.1%。而有中介机构录得的统计数据也显示，深圳10月份新房均价较9月下跌约一成。
广深两地投资者的撤退，以及银行全线收缩房贷，让原本炙手可热的珠三角楼市急速步入“寒冬”，而且似乎有带动全国楼市下跌的趋势。
广深房价单月降一成
日前，广州市国土房管局在向国务院相关部委组建的联合调查小组汇报工作时，披露了11月广州楼市的最新统计数据。
该数据显示，过去两年广州房价一直快速上升，特别是今年10月份一手房均价达到11574元/平方米的历史最高点，同比上涨81.3%。但是到了11月，均价下降了1141元/平方米。
而今年上半年涨势更加惊人的深圳，其楼市的“寒冬”比广州来得更早。《2007年1～10月深圳市房地产市场分析报告》显示，7月份商品房销售面积为48.98万平方米，8月份猛跌至33.83万平方米，9月份微跌至31万平方米，到了10月则降了近50%，仅为15.36万平方米，创下全年最低。
连续三个月的成交萎缩，让深圳的房价终于在10月出现了松动。据中原地产统计，深圳10月份新房均价较9月下跌约一成。深圳市国土房管局公布的数据则显示，深圳二手房交易量10月份下降36.78%，二手房价格方面，9月份就开始出现跳水，比8月下降47.09%。
在广州，万科旗下以四季花城、金色康苑为代表的五大楼盘全线降价销售，一举打破楼市中的僵持局面，因为其新品定价远远低于市场预期，甚至比同类型产品低20%，一度引发购房者通宵排队抢购的场面。富力地产的部分楼盘以赠送70年物业管理费等方式促销。碧桂园凤凰城有产品以4800元/平方米的超低价格推出，甚至让部分购房者感到诧异。有当地媒体统计，广州目前已经有半数楼盘的降价幅度达到20%。
市场信息显示，楼市的“寒流”已经蔓延到珠三角二线城市，其中，东莞、惠州、佛山等外地人置业投资比例较高的城市，成交萎缩比较明显，仅有邻近澳门的珠海还处于上升状态。
宏调效应渐现
不过，对于11月出现的房价下跌，广州市国土房管局相关官员称，单是一个月的数据还不足以说明楼市已经走入下跌通道，需要更长时间来观察才能得出合理的结论。但该官员肯定地表示政府调控的效果已经开始显现，并且还将继续显现。
早在今年年初，广州市市长张广宁高调“调控房价”的言论就引发全国关注。随着今年广州国土部门加大土地供应以及增加政府保障型住房，广州楼价果然在岁末出现转机。
另外，值得关注的是，就在本周，广州首批6500元/平方米的限价房将正式接受申请，估计年底或者明年年初将公开销售。而截至目前，广州的限价房地块已经批出了14宗，明年将迎来集中销售的高潮，从而对商品房市场造成冲击。而在前天下午，广州市政府常务会议原则通过《限价商品住宅销售管理办法》，规定家庭税前年收入20万元以下的首次置业家庭可以购买限价房。这对于众多中等收入的夹心阶层置业选择，无疑是一大改变。
据悉，目前已经有越来越多的城市开始推出限价房，深圳的首批限价房地块也将于近期公开出让。
房价已至拐点？
走在全国前列的广州楼市向来具有某种标杆效应。对于目前的市场状况，人们于是猜测，最近几年疯涨的房价是否会因此出现下降的趋势？
不过，“带头降价”的万科日前回应称降价只是局部地区和楼盘，旗下产品不会全线降价。而保利、金地等相关人士则表示，暂时未有降价的打算。
业内人士认为，由于今年前三季度楼市的火热，多数大集团都已经完成了今年的销售任务，短期销售压力已经不大。再加上银行限制贷款，年底开发商可能会选择观望的态度，楼价是否继续下跌，还要看明年年初的情况。
但也有业内人士对房价走势并不乐观。根据广州市国土房管局的资料显示，今年9月以来，广州一手商品房的预售批出面积已经超过了当月的成交面积。这意味着，广州楼市的供需关系已经扭转，新盘的接连上市将给市场造成更大压力。预计后市多数楼盘将采取非常慎重的低开策略，以远远低于市场预期的价格吸引购房者。
那么，云集了国内众多地产巨头的华南地区的楼市降温，是否会将这波降价潮引向其他城市，从而引发全国的房价下跌？
对此，广州一开发商表示，在广深两地，新盘低开是发展商惯用的方式，主要是为了给先买的业主预留升值空间。现在部分产品以相对较低价格销售，并不代表后续的所有产品也是这个价。而且，开发商是根据市场的变化来制定销售策略，近期广深两地楼市形势严峻，从而引发降价。但目前国内其他城市，特别是二、三线城市依然处于上升阶段，降价的可能性不大。
不过，多个城市已经不同程度出现房价下降或者成交量下降的现象。一路疯涨的北京房价半年来首次回落。而有众多开发巨头进驻的武汉、杭州、重庆、南京、成都等城市，火爆的楼市也出现降温信号。
谈拐点尚早 武汉楼市“吃饱后休息”
何欣荣
在刚获批国家级试验区的武汉，房价是个敏感的词汇。在前日湖北省政府召开的试验区新闻发布会上，有记者提及试验区是否会引来楼市连锁反应，武汉市市长李宪生回应说：“目前来看仍处于理性范围内。”
截至12月17日，据武汉亿房网研究中心的统计数据，12月第二周武汉主城区在售楼盘成交均价5659.78元/平方米，较第一周上涨0.22%。销售套数1304套，较第一周减少132套，下降了9.19%。
事实上，武汉楼市缩量上涨的态势在上月即已显现。据武汉市房地产信息网的数据分析，11月武汉主城区商品住房成交均价5562.49元/平方米，比10月份上涨5.37%，而成交量却较上月减少近一成。
从10月中旬开始，武汉楼市的成交量连续下滑的趋势，引得不少当地购房者纷纷期待“拐点”的到来。但据记者了解到的信息，除一些楼盘以开盘优惠和赠装修等方式进行促销外，大多数开发商并无实质性的降价计划。某楼盘营销经理对记者表示：“今年以来武汉房地产市场的火爆程度远远超出预期，大多数开发商已提前完成销售任务，剩下的慢慢卖也不着急。”
中国指数研究院华中分院院长朱戈则把这种现象比喻为“吃饱后的休息”：就像一个人突然短时间内吃饱了，然后需要歇一下。据业内人士的分析，年内武汉房价下跌的可能性还不大，主要基于以下几点。
首先，武汉的拆迁规模庞大，每年都会为市场增加大量刚性需求。再者，由于武汉在湖北的一枝独秀地位，武汉堪称全湖北人的武汉。今年上半年外地人在武汉的购房数量曾占到市场份额的四成，随着试验区的获批，这一吸引力还在加大。最后，武汉目前的房价在大中城市中仍算比较低的，据前不久国务院检查组的督察情况，在全国19个副省级城市中，武汉的商品住房价格和增幅，分列第13位和第9位，属中等偏下。
这也印证了最近的一次网络调查结果：在最近某知名网站关于武汉楼市是否会出现拐点的调查中，有近75%的人选择了“否”。
成都楼市新盘滞销 二手房九年来“首跌”
漆小均
与前三季度成都市主城区日均销售400套左右、新建总面积3.5万平方米以上商品房的“胜景”相比，过去3天，成都市主城区新盘商品房的销售，创下了新低纪录。
成都市房管局的消息，16日，成都市五城区加高新区仅销售商品房房源148套，销售面积共12802.23平方米；17日，销售商品房52套，销售面积共5659.69平方米；昨天则似乎“起死回生”，销售量达到460套，销售面积39877.78平方米。其最近3日的平均销量，难以企及其早先的壮观表现。
而来自中原地产的成都楼市上周供应销售分析报告则显示，上周，成都主城区有11个项目取得预售许可证，相对前一周增加了1个。主城区商品房总供应量为36.14万平方米，环比也上升达21.19%。 但有关商品房的销售情况却已不见好：上周，成都商品房共成交1235套，成交面积为11.24万平方米，“整体成交量相对前一周有较大幅度的下降”。其中，“成交套数相对前一周下降46.23%，成交面积下降33.84%”。
一些售楼部甚至出现了“退房潮”。成都“一品天下”、“蓉上坊”、“上行汇锦”等楼盘被当地媒体披露，“均有购房者退出的房屋待卖”。
同时，成都二手房的交易出现九年来首度下跌。根据地产中介数据，其二手房成交量环比第三季度也都萎缩了50%以上，“部分中小中介公司的成交量甚至下滑了60％～80%”。
房产中介说，租赁市场客源登记量、客户带看量及房源挂牌量一个月间骤增了20％～30%。
一个值得关注的现象是，17日上午，成都东郊黄金地段“攀成钢”原址首块259亩地块挂牌出让，因只有新鸿基地产一家应价，最终被其以1200万元／亩的起挂价收入囊中——之前，这一地块一直被业内估值为3000万元／亩。
济南房价既未疯涨也未跌
李攻
济南房地产业内人士田先生昨日告诉《第一财经日报》，近年来，济南的房价处在平稳的上升之中，没有出现疯涨的情况，也很难出现明显下跌。根据搜房网提供的统计数据，济南楼市12月10日至16日这一周成交量和成交均价皆有所上升，但是成交量上升幅度小，均价上升幅度大。
这一周总成交量586套，与上周相比上升了2.6%，其中住宅总成交量是450套，与上周相比上升了4.2%。本周最低成交均价5227元/平方米，最高成交均价7766元/平方米，分别比上周上升了11.64%和46.25%，本周成交价平均5904元/平方米，比上周上升了17.5%。但“比上周上升了17.5%”并不表明房价上涨了17.5%，因为每周成交楼盘不一样，统计上成交价也会起伏。
记者在济南市新近开盘的巨型楼盘彩石山庄售楼处了解到，济南市民对房价涨升仍有一定的心理预期。售楼人员告诉记者，在开盘之日，首先推出的80套花园洋房就被抢购，认购比例达1：7。现在仍处于无房可卖之中。
田先生分析说，以前遇到房价调控的时候，老百姓往往对房价下降有所期待，就决定“捂”钱等上一段再买。后来发现情况不是这样，调控之后是房价更凶猛的上涨。因此，许多还是先把房买到手再说。
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