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“第二套房”严格界定 房价或将短期受压
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年12月14日 08:12 http://www.china-cbn.com
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放贷员“悠闲”等细则 明年紧缩成定局
翟宇
虽然央行对“第二套房”的新规定已然在业界引起轩然大波，但中国工商银行上海分行的业务经理刘先生却一副悠闲淡定的姿态：“反正我们今年的放贷任务已经完成了，现在除了政策性贷款之外，其余贷款我们都已经停止不做了。”
央行、银监会联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发[2007]452号）（下称《补充通知》）以及随后发布的相关“答记者问”中，已经对“第二套房”的界定进行了相对详细的规定及说明。
实际上，此次“第二套房”的严格限定源于9月底央行要求对“第二套房”提高首付及贷款利率时留下的政策“缺口”。由于这个“缺口”的存在，央行还曾就如何界定“第二套房”召集各银行集体开会，结果却不了了之。
在这一背景下，业界一度认为“第二套房”将为各银行具体操作时留下了可灵活变通的空间。因此，央行这次携银监会联合出手，大大出乎业界预料，并且在很大程度上减少了各银行对“第二套房”认定标准的争议。
银行：
还需制定细则的“细则”
《第一财经日报》记者致电多家银行咨询关于“第二套房”如何界定的问题，得到的回答均是，仍在等待总行的具体实施细则。在此之前，除中国银行之外，包括工商银行、建设银行及招商银行在内的银行都以个人为单位对个人住房按揭贷款进行审批。
刘先生认为，在具体操作层面，关键并不在于“第二套房”如何认定，而在于家庭成员的认定。他表示，在现实操作中，他们经常遇到领了结婚证但是还没有买房的夫妻，这种情况该如何认定？以及结婚后与父母住在一起的，又该如何认定？
这些非常具体的操作问题，显然还有待于央行及各银行的总行根据新规定再行制定更具体的实施细则。刘先生告诉记者，如果以家庭为单位界定“第二套房”，意味着银行系统必须与民政系统进行联网。但目前还没有办法实现这两个系统的联网。这也是为什么在9月底央行发布相关规定后，各银行迟迟没有出台相关细则的原因之一。
从《补充通知》的具体内容看，央行对家庭的认定主要以央行的个人征信系统为标准进行认定，其中并没有提及通过民政系统对家庭成员进行认定的情况。
据刘先生透露，关于操作上的细则，最快可能也要到下周才会下发到各分行。“其实央行也不着急，因为它知道我们现在都已经不做贷款了，要做也会等到明年。”
明年：紧缩已成定局
有趣的是，在新政出台之后，信义不动产紧随其后发布的一份《2008年房地产政策展望》中即表示，对按揭贷款的限制是以抑制需求为主，但影响仅限于今年年底，2008年将放开，因为按揭贷款属于优质贷款，是各大银行的争取对象。
其实，在2005年及2006年，央行在各部委及国务院出台宏观调控政策后都随之发布了紧缩信贷的通知。但现实情况表明，在一段时间的紧缩后，由于个人按揭贷款出现大幅度下滑，而银行可以选择的优质贷款种类又不多，最终在紧缩一段时间后又再度放松。
目前仍无法预知此次银行对按揭贷款的紧缩是否也会如前两年一样，在执行一段时间后出现放松，但刘先生告诉记者，从目前的情况看，明年肯定仍会维持信贷紧缩的局面。至于目前这一严格的按揭贷款规定到明年是否会放松，仍取决于明年的信贷指标。
他表示，如果明年制定的信贷指标较高，而新政策对按揭贷款压缩又比较明显，当银行觉得完成任务比较困难时，肯定会放松信贷标准。但如果整体任务指标不高，新政策对市场影响又不大，银行觉得最终能完成任务的话，则会维持新政策。
华泰证券金融分析师刘晓昶亦认为，新政策是一把“双刃剑”。一方面，它压缩了银行的放贷规模，减少了贷款利润，但另一方面，新政策降低了放贷的风险，提高了贷款质量，在目前众多欧美大银行遭受次贷风波“洗劫”的背景下，该政策无疑是银行业的一道风险闸门。他表示，从中长期来看，人民币升值趋势仍在，虽然贷款规模被压缩，但银行中间业务快速增长会对其利润进行补偿。
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