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中低价房成交跌三成 上海住宅均价仍走高
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年12月07日 08:17 http://www.china-cbn.com
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薛建雄
本周5000元/平方米~7999元/平方米的商品公寓成交量下降近三成。
佑威&天天房展网研究中心的数据显示，本周（11.29~12.5，下同）商品房的成交量大幅下降20.53%，为36.27万平方米；其中商品住宅的成交量从上周的33.2万平方米下降到本周的26.84万平方米，环比下滑19.28%，创下了3月份以来的周成交量新低。而导致本周楼市大幅下滑的主要原因是，5000元/平方米~7999元/平方米公寓的成交量从上周的9.84万平方米下降到本周的6.98万平方米，跌幅达29.03%。另外，前两个月成交量高涨的别墅，本周成交量下滑27.04%，但仍然高达5.38万平方米，平均成交价格回升13.24%，达到15206元/平方米。加上低价房源成交比重的下滑，本周商品住宅的平均成交价格重新回到11000元/平方米以上的高位，为11142元/平方米。
由于成交量的下滑，使得商品住宅出现了“十一黄金周”以来的首次供过于求。佑威&天天房展网研究中心的数据显示，本周新上市的商品房为32.39万平方米。其中，有15个项目有住宅房源，共推出28.63万平方米，本周的供需比为1：0.94。供需关系本周逆转的主要原因是，年终淡市一些开发商的促销，房源增加但成交不甚理想。在年终优惠的刺激下，8000元/平方米~11999元/平方米适合中产阶层的房源成交比重有所上升，而原先最热销的5000元/平方米~7999元/平方米适合中低收入者的房源销售进度放缓。
虽然，上海没有经济适用房，但今年前11个月里，政府售出的动迁、配套房源高达59329套528.95万平方米（不完全统计，实际数据要高于这一水平），套均面积89平方米。另外，截至11月24日，网上房地产可售的动迁、配套房源还有14.59万套1311.42万平方米，套均面积89.9平方米。这些房源，按政府的动迁房价格3500元/平方米的平均水平来算，套均价格在30万元左右。但这些主要位于外环周边和几个新城的动迁配套房源，按市场价来算应不低于6000元/平方米，套均总价将不超过55万左右。这样的价格对目前的工薪阶层来说，并没有到难于承受的地步。
另外，上海至2006年底，城镇住宅保有量已超过4亿平方米，其中有超过2亿平方米的公房、老公房、里弄房等小面积房源。由此可见，上海小型户房源的保有量不低于60%。
但为什么购房者还是觉得小面积房源抢手？对此，笔者认为原因有四：其一，住宅实际品质太差，除了新公房外，老公房和里弄的品质都难以令人满意。其二，国人对居住面积的要求过高。至2005年底，上海市区人均住宅面积就达到15.5平方米，而同期香港是7.1平方米，日本是15.8平方米。其三，新建的小户型房源基本上是动迁、配套的有限产权房源，主要被冻结在动迁户手上，而很多真正要小户型的中低收入家庭想买却买不到。其四，目前小户型总价还是远高于低收入家庭的购房力。上海年收入4万以下的家庭不在少数，这些家庭除去生活开支和子女教育后，每年能存下来的钱不到2万，面对目前55万元的小户型住宅，还是难以承受。由此可见，还必须再降低住房面积，提高住宅使用效率，才有助于解决中低收入家庭的住房问题。
但是，我们知道香港拥有50%的公屋，房价依然高企。而我国的廉租房和经济适用房才刚刚起步，他们能起到的是解决已经紧迫的中低收入者的居住问题，靠此来撼动商品房的价格还为时尚早。在国民收入不断提高，人口城市化水平加速的情况下，唯有增加商品住宅的供应，才能有效缓解商品房价格的高涨问题。
近一周上海房屋土地资源管理局连发三个公告，推出76幅土地，然而纯住宅用地仅7幅，商住结合用地9幅。可见，住宅用地供应远远不足，这也是近年来住宅开发量连年下滑，房价连年走高的主要原因。
（作者：佑威房地产研究中心主任 薛建雄）
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