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先定房价再拍地 南京物价局再推新“建议”
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年12月05日 02:47 http://www.china-cbn.com
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相关配套执行细则尚未出台
郝倩
“建立地价调控机制，采用‘先确定普通商品住房的政府指导价，再拍卖土地’的办法。” 在日前召开的江苏省价格形势分析会上，参会的南京市物价局副局长张瑞忠如是“建议”。该局之前曾坚定执行“一房一价”，这一政策后来被认为是对控制房价起到了积极作用。但《第一财经日报》昨天获悉，截至目前跟这一“建议”配套的相关政策尚未出台。
此次南京市物价局大胆提议“先定房价再拍地”，是针对商品房的住宅土地出让。具体操作方式为：在将房价先敲定之后，开发商在此基础上竞拍，价高者得。南京市物价局认为，在“限地价”这一问题上，目前并没有更新的进展，相关部门也有类似提法，并非只有南京市物价局“建议”这样出让土地。“当然，这仅是一个‘建议’，因为物价局本身没有权力来敲定土地出让价及房价高低。”知情人士对本报记者表示。
之前南京地产业内流传过“政府在出让土地时就应限定好今后上市房价”这一说法。今年4月份，南京市国土局人士也曾对外表示：“南京目前限房价土地供应主要是中低价商品房，下半年将推中低价房用地。”
南京市国土局公布的数据显示，南京去年全年供应78幅地块，实际成交土地74幅（流标4幅），用地总面积637.9公顷。“这74幅地块中，有43幅是以底价成交的，平均拍卖的轮次不到3轮次。”南京市国土局土地办信息科科长邱瑾说，出让的74幅地块，有150多家开发企业介入竞拍，而上市土地地块的“规模”多集中在5～10公顷。
而记者了解到，今年该市还有总地价达48亿元的土地将推向市场。这些土地依然将进入正常招拍挂程序，“限价”地并未出现。
目前，福州市也已采用“定房价，竞地价，地价高者得”的原则进行国有土地出让。不过，类似的土地出让还是局限在社会保障房用地。
曾在全国引起反响的“一房一价”政策也正是出自南京市物价局，并已在当地房地产市场执行了大半年。
按照该局当时出台的政策，楼盘必须严格执行商品房销售明码标价制度：经价格主管部门核价已开始销售但尚未销售完毕的项目，其项目综合平均销售价格，不得超过价格主管部门核定的基准价加规定的浮动幅度，并遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则。同时，尚未销售面积部分按“一套一价”所标示的最高价格，应低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格（特殊套型除外）。南京市所有普通商品住宅必须“一房一价”，不核价不准销售，并且在售项目房价“只准降不许涨”。
对此，张瑞忠曾评价说：“（一房一价）的房价新政使得房价上涨过快势头得到了有效遏制，根据国家发改委和国家统计局统计，南京新建商品住房价格涨幅在全国70个城市中，由5月份的第6位下降到了10月份的第28位。”
南京市11月份的房地产交易数字显示：受房贷政及“一房一价”政策影响，当月南京商品住宅共认购9118套，成交7928套。从前4个月南京全市住宅认购走势图上看，11月认购量呈明显下降趋势，环比少1500多套。
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按照2003年南京物价局开始执行的“南京市商品房作价办法”，商品房作价办法的基准价格（元/平方米）＝成本＋利润＋税金。其中，对于利润的要求是，“经济适用住房的利润按照不超过基数的3％计算；普通住宅商品房的利润按不超过基数的 8％计算”。同时，普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5％，经济适用住房价格的上浮幅度最高不超过3％。
今年5月11日，南京市物价局曾出台6项新规，对该市的商品住房“明码标价”制定了具体细则。按照该细则相关规定：于5月20日实施的新规要求开发商必须在售楼处挂出“标价牌”，上面明确公示每一套房源的基准价、综合价差等具体情况，擅自定价的开发商最高将被处以40万元的罚款。(郝倩）
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