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研究报告称开发商全国囤地约10亿平方米
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年12月04日 01:55 http://www.china-cbn.com
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研究报告：开发商全国囤地约10亿平方米
孙荣飞
“欣欣向荣”的房地产市场遭遇“盛世危言”。据估测，到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米，同时，银行体系每向房地产行业注入4元资金，就约有1元被沉淀在土地上。
日前，受焦点房地产网委托，北京师范大学金融研究中心撰写了《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》（下称“报告”）。报告主要撰写人、北师大金融中心主任钟伟认为，继续维持既有决策思维定势和市场供求状况，对房地产行业和金融行业将是一场危险而巨大的赌博。
在计算了近10年来全国土地购置和开发面积之间的差额后，报告估测到2007年底，开发商通过规范渠道的囤地规模约为8亿平方米，规范和非规范囤地约为10亿平方米。在2002年~2006年间，山东、江苏、浙江和四川省的土地囤积最多的省份，分别占近五年全国土地囤积总量的8.9％、8.8％、7.7％和7.7％。
钟伟表示：“开发商目前的囤地规模大约可支持开发商静态开发4年或者动态开发3年，即可支撑一个完整的开发周期。”
此外，报告认为，国家土地储备中心也存在囤积大量土地现象，其计划的土地供应量并没有完全进入市场，从全国来看，2002年~2006年，全国计划的住宅用地供应量为21亿平方米，而所有房地产购置土地总量仅14.5亿平方米。报告认为，近来一些城市房价大幅上涨，无一不和当地政府连续三年以上未能完成供地计划有关。
报告认为，大量的土地囤积导致开发商每年为囤地所需要承受的资金成本高达1800亿~2000亿元，甚至已经超出了全行业目前的利润水平。根据估算，截止到2006年底，估计沉淀在土地上的资金约2.4万亿。“这几乎相当于目前商品房的年销售额，沉淀在土地上的资金成本也超过了目前房地产行业的年度利润总额，显示出房地产企业的总体财务状况稳健性迅速下降。”
同时，报告进一步分析认为，来自银行信贷的资金可能高达1.32万亿，显示出银行每提供4个单位的涉及房地产的信贷，就有一个单位被开发商或储备中心沉淀在土地上。
“在全部囤地导致的资金沉淀中，和房地产企业的净资产、净利润等指标相比较，沉淀在土地上的银行信贷资金已有一定风险。”钟伟表示。
根据前述分析，报告认为，地价影响房价的关键在于目前的土地开发、供应方式和规模，以及囤地的资金成本，造成了市场严重的供不应求，形成了强烈的房价上涨预期。
钟伟解释，如果当期房价上涨8％，那么仅有2.5个百分点可以直接归因为前期地价的上涨。 供地方式和规模的改变，造成了商品房严重的供求失衡，造成了开发商的囤地浪潮，供地和囤地可以解释当前全部房价上涨的70％。
报告最后认为，如果持续目前的供地、囤地和房地产金融、税收政策，商品房价格极有可能持续大幅度上涨。
中国人民银行研究局副研究员邹平座向《第一财经日报》表示，现在对房地产业过于宽松的金融环境到了应改变的时候，“央行已确定把金融资源的优化配置当作当前重点工作来安排”。
而中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌表示：“如果数据属实，确实需要加大打击囤积土地的行为，加快土地供应节奏。”
专家：报告高估囤地和资金沉淀严重性
孙荣飞
受焦点房地产网委托，北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》（下称“报告”）所得令人震惊的结论并未得到业界一致认同。
中国社会科学院农村发展研究所王小映博士解释，通常指称的囤积行为应指超过约定开发期限、延期开发、待价而沽的行为，而上述报告中的“土地囤积10亿平方米”包含了约定开发期限内的土地，很多土地招拍挂后往往需要半年到一年的前期工作才能动工。
王小映表示，所谓的囤地也不能一概而论，有些是客观现实导致无法开工，并不是企业有意为之。《中华人民共和国城市房地产管理法》也强调因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的，可作其他处理。不过这也为企业提供了可乘之机。
对于报告认为囤积在各地土地储备整理中心的土地面积为开发商囤积的3~5倍。王小映表示不可能，“地方政府土地储备中心是根据城市规划和年度土地利用计划进行收购土地后1~2年内就得招拍挂出去，因为银行贷款最长期限是两年，因而实行的是零储备。另外纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时还扣减相应指标。”
另外，报告提到“银行每提供4个单位的涉及房地产的信贷，就有一个单位被开发商或储备中心沉淀在土地上”，中国农业银行房地产信贷部副总经理陈佩华昨天同样向《第一财经日报》予以否认。“2003年的央行121号文件出台后，银行基本上不允许进行开发商的土地储备贷款，要贷也是贷给政府的土地储备中心。目前银行贷款给开发商的集中在开发环节。”陈佩华说。
今年9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的出台，要求对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款。同时还规定，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
不过陈佩华承认，不排除个别企业挪用贷款用来土地储备或银行个别贷款流入土地储备。日前，有媒体报道，一家银行与碧桂园签署银企合作协议，给予碧桂园内部统一授信50亿元人民币。
其实在有关土地法规上，对囤地行为一直是严厉管制。根据1994年的《中华人民共和国城市房地产管理法》、1999年的《闲置土地处置办法》和2006年的《国有土地使用权出让合同补充协议》规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，同样征收土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
对于惩治效果不明显的问题，王小映认为，一方面是资产过热、金融过热的大背景所决定，另一方面尽管惩治办法上世纪90年代就有了，但大量囤积土地行为近几年才严重起来，因而违规具体管制措施难以跟上步伐。
实际上，国家统计局近期一份《防止房地产开发投资由过快趋向过热》的研究报告认为，房地产行业已经接近趋热区间的临界点，并建议改进土地使用权招标、拍卖、挂牌出让制度，对不具备开发能力和土地储备超出开发周期的企业，取消其参与竞标的资格，从源头上防止土地的炒卖和囤积。
国土资源部“两手”紧掐土地囤积
孙荣飞
为缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，打击土地囤积行为，国土资源部开始采取“两手抓”的策略。
昨天，国土资源部、财政部和中国人民银行联合出台《土地储备管理办法》（下称《办法》）。《办法》明确规定，土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。
国土资源部昨天解读时特意提出，土地储备的一个重要环节就是理清土地产权。这样可以通过加快前期开发速度，使政府手中的“净地”多起来，使更多的土地具备用地条件，从而缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，防止闲置、囤积土地等行为的发生。
“以前各地往往是以生地出让给开发商，而现在按‘净地’分宗出让，就可以减少不可抗力、政府行为、前期工作等这些开发商延期开发的客观理由。”中国社会科学院农村发展研究所王小映博士表示。
此外，《办法》还规定储备机构要优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地，为回收闲置土地确定了实施机构。
国土资源部在一手规范土地储备机构的同时，另一只手则针对开发商，明确规定了每宗土地的开发建设时间。规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，延迟开工和延迟完工都需要交相应的违约金，以确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。
“今年以前，对于开发建设期限国家并无统一的明确限定，更多由各地签订合同双方约定。”国土资源部一位人士对《第一财经日报》表示。
此次三年期限的规定，也同时限定了单宗土地的供应规模需小型化，以确保三年能开发完。
“部里已经开始实施单宗土地出让小块化，改变以往的大宗土地出让。”上述人士表示，目的在于增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力 “圈占”大面积土地，形成“垄断”。
中国人民大学管理学院教授严金明表示，对于今后的管制思路国土资源部已经明确：在土地出让规模上，土地管理部门会根据竞标房地产企业的实际开发能力，将出让土地规模控制在其三年开发能力范围内；对开发项目严格控制三年的开发周期，如果开发商三年未完成项目开发将受一定惩罚；在土地出让文件中将说明三年必须开发完毕的条件，开发商在受让土地时也必须接受和作出相应承诺。
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