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广州土地百日执法 整顿隐形闲置土地
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年11月30日 08:16 http://www.china-cbn.com
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亦吾
与和黄、太古类似的，还有新鸿基地产。5年前新鸿基地产已介入广州的土地市场，但是至今其在花都地区占地超过20万平方米的住宅项目仍未完成基础设施
土地百日执法推行以来，广东、广西、海南和深圳四省区市共清查出涉及“以租代征”行为1886宗，面积3.53万亩（其中耕地10897亩）。自7月以来，广东对违法用地立案1211宗，已查结722宗，移送司法机关处理82人。
在圈地大鳄们的发源地之一的广州，在经历第二套房首付提高及一年5次加息之后，楼市立竿见影地出现成交萎缩的局面。广州市政府在此情况下乘胜追击，不但于近期收回超过8万平方米的闲置土地并首度曝光囤地开发商，更首度于天价“地王”周边推出平价限价房，控制区域均价。
限价地迎战天价“地王”
作为番禺区首个限价房地块，最高售房价格为5500元/平方米，比起其毗邻的9月拍出的番禺“地王”6230元/平方米的楼面地价要便宜730元；花都区107国道D地块最高售房价格为3900元/平方米，同样比9月成交的花都新“地王”5659元/平方米的楼面地价便宜1759元。
将在12月推出的13幅地块中，有4幅住宅地与花都限价房地是紧邻的，而番禺推出的2幅住宅用地与限价地同样位于中心城区南区的滨江大道。
这种楼价平过“地王”地价的限价房出现，使部分开发商颇有微词。某开发商对记者表示，本来“地王”产品的价格能卖到15000元/平方米，但是很可能因限价地的出现，使后续的周边土地拍卖陷入微妙的冷场，从而影响产品建成后的定价考虑。
广州的房地产专家赵卓文表示，过去政府宏调的手段主要有两种：从源头上加大土地供应，从流转环节上增加税收控制需求。但是两种手段在过去被证明效果并不好，比如：政府一再加税房价还是上涨，想通过扩大土地供应来缓解房价，但市场上是“地王”不断，房价却越来越高。根本原因在于开发商在区域占优势市场份额，其在区域市场获得了自定生产规模、主导商品房价格的能力。
而合富辉煌的相关负责人认为，限价地的推出预料会对周边的楼价有压力。明年限价房将迎来供应高峰，将超过1.5万套，加上90平方米以下的中小户型也大量出炉，将考验开发商的市场运作能力。
目前，广州的不少新货售价已出现相比黄金周期间的明显回落。如在限价房即将上市的金沙洲，中海金沙湾的新货价格从黄金周前大户型的11000元/平方米左右，调整为目前中小户型约7000~9000元/平方米不等，万科四季花城的售价从此前外界传闻的9000元/平方米左右，调整为目前的7000元/平方米左右。区域新货售价与即将上市的限价房定在6200~6500元/平方米已十分接近。同时还出现了小部分价格在5800元/平方米的特价新货。
可见，面对从2005年开始出现的天价“地王”频出从而拉高区域均价的状况，广州市政府目前已摸索出通过推出价格大幅下降的限价地这一“猛药”，为高温的楼价退烧。
隐形囤地知多少
对于近年兴起的内地房企借资本市场融资实力，哄抢天价“地王”并营造区域楼价高烧的情况，广州市已逐渐对症下药，但对于目前广州存在的大批港资开发商开发周期漫长、项目长期未竣工的现状，历次土地调控却似乎仍无改善。
近期，于2004年宣布重新投入40亿元启动的广州太古汇，终于在历时近4年后，宣布地基工程已基本完成，开始进入工程上盖工作。
这一项目是2001年3月30日，太古地产与广州某报业集团签署意向书合作投资的，太古占股55%，总建筑面积达25万至30万平方米，原定于2006年至2007年落成。此后，该项目一直未动工。于2004年4月，太古集团宣布增持该项目股权至97%，重新启动，预计于2008年落成，将包括一个相当规模的购物中心、办公楼、酒店、表演艺术中心，总建筑面积逾44万平方米，总投资额约40亿元人民币。
但是三年过去了，目前的太古汇仅完成了地基建设，太古汇广场的开业日期预计在2010年。此前太古集团曾对外表示，项目并不缺资金，推迟开业有多方面原因。太古地产主席在近期的发布会上透露，太古汇主要建筑将在2009年年底前建成，2010年年中开业，以配合广州亚运会的召开，整个项目将只租不售。
太古汇的负责人透露，2000年来考察的时候，广州大多商业房地产还是以销售为主，现在市面上也出现不少“只租不售”的商业模式，“当一个城市越发达，那么收租的形式便会越多，如香港、纽约等地，大多以收租为主。”
从上述言辞可见，对于一个商业氛围逐渐成熟的商圈而言，推迟开业可以使港资开发商获得更稳健的收益。
比太古地产更懂得时机之利的是和黄地产。上个世纪90年代末，广州地铁工程兴建，不少地铁沿线物业向境外开发商进行招商。其中黄沙地铁上盖的占地7.1万平方米综合商住项目被和黄收入囊中。10年过去之后，2005年这一项目被命名为逸翠湾并开始动工，配套商业称为西城都荟，当时和黄曾开发布会称2006年“五一”黄金周该项目的住宅样板房将面市，2006年又宣布西城都荟已引入高级百货乐宾百货，将于2007年上半年开业。
但是两年过去了，不但裙楼商业目前仍无竣工迹象，和黄的住宅也只盖了十多层，如按广州的普遍施工速度，其现场进度离预售条件至少还有半年的工期。而2005年9月和黄在增城拿下的3000亩地块，记者在现场看到周边甚至尚未开始土地平整工作。
与和黄、太古类似的，还有新鸿基地产。5年前新鸿基地产已介入广州的土地市场，但是至今其在花都地区占地超过20万平方米的住宅项目仍未完成基础设施。
隐形囤地待解决
亦吾
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，政府规定，对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
在广州的不少黄金地段项目中，类似上述的用数年时间完善股权结构，然后又用数年时间完成地面平整，前后花费十多年时间仍未入市的项目，其实也有不少。这些项目大多是上个世纪90年代前后签订土地出让合同的，在开发商“慢工出细活”的理念下，这些项目早已从昔日地价廉宜的边郊地段成为黄金地段，价值也不断上升，人气不断聚集。
根据合富辉煌的统计，广州市中心六区共有820万平方米（均为占地面积，下同）用地被地产商控制，占区域内现时可开发用地总量的28％，而地产商在城市外围地区（番禺、花都）圈地更多达2084万平方米。加上隶属广州的增城市有1263万平方米，与南海交界的金沙洲区域有30万平方米，共计4197万平方米，折合约42平方公里。
虽然随后国土房管局澄清开发商手中的存量土地仅11平方公里左右。合富的数据将已开发项目及部分开发项目当作完全未开发项目、未有偿出让用地甚至集体农用地当作开发企业已合法取得的存量用地、政府已收回用地仍作为开发企业拥有存量用地等，因此与实际情况有较大出入。但是无可否认，类似上述已购置多年但动工缓慢的用地，是否纳入闲置土地虽仍在两可之间，但其无法为需求旺盛的市中心地段提供供应量则是不争的事实。
面对市中心楼价仍然持续高温，供应无法放大的情况下，若广州相关部门能拿出类似针对天价“地王”的对症下药方式，使市中心的物业获得有效后续供给，中心区在经历了楼价3年间从每平方米6000余元涨到每平方米20000元之后，必然可以遏制住房价狂奔势头，也可为全国困扰于中心区楼价泡沫长期不退的地区提供借鉴。插图/刘飞
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