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部分新盘悄然降价 上海楼市“喊跌”声渐强
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年11月30日 06:09 http://www.china-cbn.com
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叶国靖
上海一手新盘依然价格坚挺吗？昨天，上海汉宇房地产顾问有限公司（下称“汉宇房产”）最新的一份市场调查报告，击碎了“房价不降”的神话，沪上部分一手新盘开始悄悄降价销售。
昨天，汉宇地产独家出具给《第一财经日报》的这份市调报告显示：“开发商们为了促进销售一手新房，想出了形形色色的吸引消费者眼球的花样：有的是明码降价，比如位于闸北老沪太路的新弘国际公寓，目前景观房的价格为19000元/平方米，而前几个月该楼盘推出的非景观房单价也已达到了20000元/平方米，咨询售楼处会得到明确的降价信息。”
记者多方了解到，浦东三林板块、闵行地区等部分开发商一改前几个月的傲慢姿态，价格开始松动，通过各种方式打折促销自己的楼盘。
当然，更多的楼盘采取的是暗降策略，比如位于长宁古北的皇家花园、虹桥新华路板块的虹桥府邸都有1000元/平方米的降幅。售楼处的口径说降价是由于推出房源的位置不同，但不管怎样这些楼盘的价格走势开始向下，而不像3个月前每次开盘价格都往上走。
还有一些楼盘采取变相降价或者优惠促销的活动，比如位于浦东新区大三林的楼盘万科新里程，优惠措施包括：一次性全付款 9.8折；首付50%以上 9.9折；开盘当天订下优惠0.7%，再加上万科会员0.5%（可以与所有优惠叠加），总共优惠1.2%。虽然维持了目前18000元/平方米的价格，但算下来也有一定幅度优惠。
金地（集团）股份有限公司（600383.SH，下称“金地（集团）”）在浦东新区三林板块也拥有地产项目。金地（集团）一位管理层人士昨天告诉《第一财经日报》，上海楼市之前数月的房价上涨幅度太大、速度过快，透支了未来的上涨潜力。目前，受到房贷新政等影响，楼市的买卖开始陷入胶着，各类形式的促销活动应运而生，是符合规律的，实属价格回调。
据汉宇地产数据，也有开发商推出特价房的案例，比如上海动物园附近的虹桥中园，10月底推出了两室两厅一卫的房源，建筑面积87.22平方米，总价仅为136.9万元，均价为15696元/平方米，而其他房源均价约为17000~18000元/平方米。
“上海楼市现在是有价无市。”易居（中国）投资控股有限公司市场分析师叶颖认为，临近年关，一些公司，特别是上市公司，都急于销售回款，提高业绩，因此，需要通过优惠政策来提高放慢的销售速度。
不过，叶颖认为，目前上海楼市整体表现还是以价格松动为主，大范围的、持续性的降价现象暂时还不普遍。但从市场及舆论方面来看，喊跌的力量越来越强。
超级大盘“上海康城”历经上海两轮宏观调控，其间价格跌宕起伏，是上海楼市的一个晴雨表。昨天中午，记者致电“上海康城”售楼处，售楼处先生称，上海康城4期目前的均价在8500元/平方米。近期将针对带地下室户型、顶层复式户型推出一系列优惠活动，具体方案暂时不便于透露。
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外环内市区新房仅余4月存量 上海楼市虚火难降
薛建雄
在新房供应的放量形势下，11月最后一周商品住宅成交量大幅回升24.48%，使得11月上海楼市走出了“凹”字行情，成交量也保持了与10月相当的水平。
佑威&天天房展网研究中心的数据显示，本周（11.22~28）上海楼市共推出52.31万平方米商品房（剔除动迁房、配套房，下同），比上周大幅增加了76.6%。其中，商品住宅供应量环比增加了42.31%，达到31.45万平方米。
在新房供应量大幅上升的带动下，本周楼市的成交行情也出现了回暖。佑威&天天房展网研究中心的数据显示，本周共成交商品房53.32万平方米，较上周大幅上升11.86%。其中，商品住宅的成交量更是回升21.48%，达到42.83万平方米。
月初和月末的高成交，抵消了中间两周的低成交，使得11月前28天商品房的成交量达到184.12万平方米，若加上29、30日两天的成交量，预计11月的商品房成交量会超过200万平方米，基本与10月的206.9万平方米相当。其中，11月前28天商品住宅的成交量达到131.31万平方米，若加上29、30日两天的成交量，预计11月商品住宅的成交量也能接近150万平方米的水平，这将比10月163.74万平方米的成交量低一成左右。
金山区的几个大型商贸城项目上市热销，支持了本月楼市的成交量。但由于外环以内市区的新房供应日趋紧缺，其中静安、黄浦、卢湾、虹口四区整月未见新房源上市，使得内环内和中外环两个区域商品住宅的成交量下滑近半；外郊环区域虽然支撑了上海新房市场的半壁江山，但也开始出现供、需疲惫；仅有郊环以外的新房成交量出现了上升。
价格相对较低的市郊房源成交比重的上升，是导致全市住宅平均成交价格回落的主要原因。11月前28天，商品住宅的平均成交价格为10742元/平方米，比高价房集中成交的10月的11539元/平方米低7%，但是高于9月的10507元/平方米。
分析11月楼市的走势，可以发现由于提高首付、银行放贷指标用完、政府对土地审查力度加强等消息面的影响，中旬的成交量有所下滑。但到月底之后，成交量重新回暖，表明市场对楼市调控的信心仍然不足。市民在新房供应不足、开工量持续下滑等实际情况的影响下，还是没有放缓购房的脚步。
佑威&天天房展网研究中心的数据还显示，除了上述提到的市中心有四个区域在11月前28天里没有新房源推出外，目前整个外环以内的市区一手住宅可售套数也仅剩12663套，只相当于目前外环内每月3000套销售速度的4个月存量。在可售房源越来越少的情况下，新房开工的速度却仍在持续下滑，这才是更为令人担忧的事情。
受2006年的“90/70”规划影响，该年住宅的开工量比2005年下降了15%，为2112.1万平方米。这个住宅建设速度，还不及今年前10个月住宅销售面积2807.38万平方米的75%，而今年全年住宅的预计成交量更将达到3300万平方米。供、需缺口如此之大，新房开工量却仍不见回升。今年前10个月住宅的开工量只有1238.28万平方米，比去年同期下降了12.7%，今年新房的开工速度仅相当于销售速度的44.1%（开工面积1238.28/销售面积2807.38=44.1%）。
长期供不应求的住宅市场，成交量基本上都是跟着新房的供应量波动而波动，市场话语权几乎被开发商所左右。然而，目前政府手中仍然握有建好的1257.58万平方米（10月29日数据）的动迁、配套房，且这些房源大多分布在周康、顾村、江桥、颛桥、浦江镇等目前楼市最火的板块。此外，上海楼市目前已经拥有900.77万平方米的（11月29日数据）二手房挂牌量，这些房源只是由于受目前二手房高达10%以上的交易费用所影响而未能放量交易。还有，近期由市政府出资20亿元收购的50万平方米廉租房也在逐步向住房困难家庭发放。政府的调控能力显而易见。
（作者系佑威房地产研究中心主任）
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