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上海力保房地产"物权"登记环节 严防"一女二嫁"
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年11月22日 02:20 http://www.china-cbn.com
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郝倩
为防止房产“一女二嫁”，上海房地产登记环节将随《物权法》的实施而“收紧”。有关调整细节在最新出台的《上海市人民政府关于贯彻〈中华人民共和国物权法〉做好本市房地产登记工作的若干意见》（下称《若干意见》）中有所体现。
给“一房二卖”打预防针
上海市对预告登记原有规定是：可单方申请，也可双方申请；预告登记失效日期，期房为初始登记之日起两年，现房为预告登记之日起两年。现根据《物权法》的规定，预告登记由双方合议，不分期房和现房；单方申请预告登记的，登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件，双方预告登记的，仍保持现有操作程序。
一般的房地产登记都是对现实的房地产权利进行登记，而预告登记是一种为将来发生房地产权利变动的请求权，具有排他效力，可以防止房屋产权人“一房二卖”。
同时，由于登记日的含义实质是房地产权利变动发生效力的日期，因此，上海市原来以记载日溯及至受理日为登记日的规则，应当依《物权法》所确定记载生效的原则作出调整，调整后的登记日以记载日为准。《若干意见》中也明确要求，登记机构将经审核符合规定的房地产登记事项记载于登记册，并将记载之日注明为登记日。需要提醒的是，在登记机构审核期间，可能发生查封、异议登记等情况，会给房地产交易带来潜在的风险。
此外，今后房地产交易双方在签订交易合同前，可以先向登记机构查阅该房地产的产权状况、是否设定抵押的情况。为此，按照新规定，不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据，而不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现，不动产物权证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致时，《物权法》规定除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
提升登记机构履责要求
目前，上海市房地产登记的法律依据是，上海市人大常委会于2003年制订的《上海市房地产登记条例》（下称《登记条例》）。但由于《登记条例》制订较早，其中部分条款与已经实施的《物权法》中相关规定不完全一致。近期，上海市对《登记条例》中不一致的部分提出了修改意见。
新条例大大提升了对登记机构的履责要求。在受理过程中，如登记机构认为申请登记事项与提交的申请登记文件不一致、提交的申请登记文件之间缺乏关联或者房地产的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。此外，当事人申请登记的房地产与登记册记载的内容不一致，以及登记机构认为有必要实地查看的其他情形，登记机构可以到房地产坐落地对登记标的物的状况进行查看。
这是为了让登记机构在自己的职权范围内，充分履行职责，尽可能地保证如实、准确、及时地记载房地产权利有关事项，避免登记错误。和以往工作流程不同的是，在办理登记时增加了“询问申请人”等环节，可能因此会对办理时间带来一些影响。
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