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深圳楼市降温波及周边市场
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年11月16日 08:05 http://www.china-cbn.com
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靳冬
放贷新政针对投资进行限制后，投资者开始大量撤退，让两地楼市都面临同样的理性回归。无论惠州还是东莞，此前都因为深圳购房者的大批涌现，房价呈现一天一个价的疯涨走势。特别是今年第三季度，深圳房价步入历史高点之后，多数投资者都将目光转向紧邻深圳的东莞和惠州
当深圳楼市陷入寒冬之际，一度因深圳投资者而沸腾的周边市场，此刻同样难以独善其身。惠州的房地产数据显示，10月份其一手商品房成交量比此前萎缩了一半，成交价格也降回5000元以下。东莞也出现了类似的情况，10月成交仅3671套，相对9月下降近三成。
在此之前，惠州、东莞由于靠近深圳，是投资者最青睐的两个二线城市，因此其楼价几乎与深圳同步地经历过一轮迅猛的上涨，成交量也呈直线上升趋势。而此次放贷新政针对投资进行限制后，投资者开始大量撤退，让两地楼市都面临同样的理性回归。
成交骤降凸显降温信号
无论惠州还是东莞，此前都因为深圳购房者的大批涌现，房价呈现一天一个价的疯涨走势。特别是今年第三季度，深圳房价步入历史高点之后，多数投资者都将目光转向紧邻深圳的东莞和惠州。
据东莞一家代理机构数据显示，今年1~5月，东莞南城、东城两区的深圳人置业比例由3％、5％迅速上升至15％、20％，增长率超过5倍。而部分项目的成交信息则显示，深圳人所占比例甚至一度高达50％。由于紧邻深圳，以及房价水平较低，惠州的深圳人置业比例更高于东莞。
进入2007年的下半年，惠州楼市越发显得火热，惠城、惠阳、惠东、博罗到处都有新盘启动，随之而来的是购房者对楼市的疯狂追捧。
但“9·27新政”的出台，一下让整个市场平静了很多。许多准备在年底购房的消费者放缓脚步开始观望，与此同时许多新开盘的楼盘的销售情况却不甚理想，开发商面对这种情况开始着急，投资者也开始对惠州的市场产生彷徨。
记者从相关部门了解到，惠城区前9个月共有18810套商品房完成预售，平均每个月2000套左右，而10月份网上签约的商品房还不足1000套。与此同时，惠州的楼盘价格在10月期间一度回落到5000元以下，新盘开盘价格已经出现明升暗降的状态。
另据东莞中原研究部监测数据统计显示，10月份较9月份新增供应量大幅减少，为3864套，较9月份减少六成五 （截至10月31日） ；成交仅3671套，与9月相比下降近三成（截至10月30日）。
政府调控意愿明显
尽管东莞10月份的成交量已经大幅度下降，但是有关部门的统计显示，其房价依然呈现大幅度上涨趋势。该数据显示，10月份东莞城区普通住宅均价为7666元/平方米，环比9月份上升11.2%。有中介机构分析指出，房价的上涨表示开发商护盘力挺房价意图明显。
对此，东莞政府已经开始从二手房交易着手来调控市场。即从11月1日起，东莞二手房交易将强征20％个人所得税，原有的按照交易总额2％征收个人所得税的征税方式将停止使用。
业内人士指出，强征20％个人所得税，无疑对东莞二手房交易造成沉重打击。因为东莞二手房交易税费本来就很高，各种税费加起来，高达14％左右，另外，东莞二手房交易过程漫长，手续繁杂，这本就使得东莞二手房市场受到诸多限制，如果强征20％个税，那么东莞二手房市场将雪上加霜。
与此同时，由于因为东莞一手房市场投资客较多，如果强征个税，那么，投资客投资收益减少，风险增加，投资客投资行为将会大大减少。这会使对投资客较为倚重的东莞楼市更加失去支撑力，一手楼市会更加冷清。
降温是理性的回归
目前，深圳的楼市尚未出现回暖迹象，而过度依赖外来资金炒作起来的东莞等城市，楼市的降温已经成为短期不可逆转的趋势。
知情人士透露，部分外地进驻的中介行已经开始撤走，某深圳的中介行甚至一次性关闭了其在东莞的十几家门店。
而一些楼盘，已经开始祭起了优惠、打折等暗地里降价的法宝，意图缓解销售压力。相比而言，房价较高的东莞降价趋势更为明显。
10月底，深圳某知名大开发商在东莞的新盘定价就远远低于市场预期，有业内人士介绍，该盘市场估价可能在8000元~9000元/平方米，但最终却以7500元的均价开盘，让有意向者的客户都大吃一惊。
据悉，类似该盘的案例在大开发商云集的东莞并不在少数，开发商折让幅度在8~8.8折之间。对此，有开发商接受采访时，并不将保守的定价视为降价，而是颇为含蓄地指出，定价是根据市场需求而定，现在的价格是由市场决定的。
而有业内人士则指出，目前的市场反应是对政策利空影响的消化，成交量的萎缩只是购房者观望心态所致，但是并不能说明房价会出现大幅度的下滑。因为一旦下降到一定水平，观望的购买力就会大量涌现出来。同时，也无法否认，对于这些二线城市而言，失去外来资金炒作后，房价将很难再疯涨，而是逐渐现实理性回归。
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