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申城二手房成交显疲态 房价预期分歧较大
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文章来源：文汇报 日期：2007年11月13日 11:52 http://www.china-cbn.com
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本报记者王蔚 陈桂兰
一套二手房，中介卖了一个多月都没有出手，这样的情况已经多年难见。同时，昨天发布的2007年10月上海二手房指数为2089点，较9月上涨80点，涨幅3.97％。虽然成交价格仍保持前期水平并略有上升，但10月成交量较9月下降近3成。
业内人士分析，近几个月来，二手房市场表现异常火爆，房价不断攀升。但同时由于房价在短期内快速上涨，因此，二手房市场已出现一定程度的疲态。市场中买卖双方对未来房价的预期产生了较大分歧，部分买家选择暂时观望，等待市场走势明朗后再作决定。买家不再盲目追涨，市场进入了一个相对平稳期。
悔约退房纠纷频现
日前，有读者来本报反映了一起买卖房产退定金的纠纷。但记者了解到，在这起买方下了定金、第二天又悔约退房纠纷的背后，房产中介商却遭遇了以前不多见的尴尬:在买方悔约后，该中介公司曾调动全市的近100多家连锁门店寻找买家，但至今已经历时一个多月，仍没有找到新的买主。
事实上，这个事例只是近期沪上二手楼市发生微妙变化的缩影。记者昨天从中原地产、信义房产、金丰易居、美联物业、汉宇地产等公司的门店处获悉，近期，二手房市场像这种退定金的纠纷时有发生。越来越多的消费者在购买二手房时，考虑周期普遍延长。有一位买家坦言，自己已在10多家不同的门店先后看了8套房子，现在房源多，不愁挑不到满意的。如果放在一年前，就没有这种“待遇”了。
各区总体涨幅回落
据调查，10月，二手房市场无序加价的行为有所减少，业主逐步调整原先高企的挂牌价格，心态逐渐趋于理性。从市场成交均价看，价格未出现大幅跳升。
根据上海二手房指数办公室最新统计显示，各区域价格有不同程度上涨，但总体涨幅有所回落。中心区域保持稳定涨幅，其中，静安区凭借其地段优势，且供应量偏紧，二手房成交价格较9月上涨6.98％，列各区首位。南京西路板块，10月大涨8.01％。黄浦区涨幅有所回落，为5.85％，但区域内的南京东路板块却大涨7.64％。卢湾区则在淮海路板块大幅上涨7.42％的带动下，区域整体涨幅达到4.37％。
其它区域如普陀10月涨幅为4.9％。真如作为城市副中心的规划正式通过，为普陀楼市带来巨大利好。预计该区域二手房价格在未来一段时期内会出现较大幅度提升。
房贷政策效应显现
分析人士指出，10月上海二手房市场交易量下降，主要是新的房贷政策制约力开始显现。尽管“第二套房贷”政策尚待细则出台，但已经影响到购房心理，部分银行以“家庭为单位”的贷款政策，使得不少客户不得不改变原先计划，暂缓购房。而部分银行在第四季度无款可放的情况预期将持续到明年初。
同时，二手房价格持续上涨也令自住客户犹豫，他们的购房承受力有所减弱。新的房贷政策在一定程度上是银行规避风险的表现，但影响的持续力较弱。目前实际利率偏低，资金流充裕，房地产依然是资金的主要投资行业，观望后的购房者在市场企稳后还将入市。
租赁市场延续涨势
10月，上海房屋租赁市场延续前期的上涨态势，房屋租赁指数为1096点，较9月上涨27点，环比上升1.6％。其中，高档商品房租金略有回升，但各区域表现分化，部分区域租金下滑明显；一般商品房租金维持缓慢上涨，涨跌幅较小；售后公房租金在连续多月上涨后，涨幅逐渐趋于理性。
目前，售后公房依然是市场上的成交主力，市场需求较旺，并带动整体租金稳中有升。闵行、闸北以及普陀表现良好，主要是中小学实行按区域招生，“学区效应”使得区域租金大幅攀升，分别上涨3.1％、3.5％和2.8％。中高端房成交相对低迷，主要是租金高位，个人租客承租力减弱，而企业性租赁需求减少。
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