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变轮番竞价为书面报价 上海住宅用地竞价规则改动
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年10月26日 01:34 http://www.china-cbn.com
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“价高者得”原则未变
翟宇
此次上海修改游戏规则之后，使以前常见的轮番追高竞价，变成了“一枪头”的决策，有点像围棋中的“胜负手”。竞价规则的改进无疑是一种尝试，也有待今后在实践中逐步完善
一份名为《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》（下称《通知》）日前已下发至上海各大开发商手中。根据《通知》要求，今后上海市住宅类用地都将以现场书面“封闭”报价的方式竞价，但此前遵循的“价高者得”的原则并没有变化。
《第一财经日报》记者看到，这份签章于10月22日的《通知》由上海市房屋土地资源管理局（下称“上海房地局”）下发至各区县房地局及土地招投标办公室，并于发布之日起执行。这意味着目前已在挂牌之中的上海市土地出让第9号公告的住宅类地块都将适用新规则，其中包括受到各大开发商瞩目的新江湾城D3地块。
上海房地局在通知中表示，新规则是根据国土资源部第39号令《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的规定，结合上海市住宅用地挂牌出让实际而制定。
《通知》中对住宅类用地的认定包括了住宅用地面积超过总用地面积50%以上的综合地块。对于比重低于上述指标的含住宅用途的综合用地，《通知》仅要求“可参照上述规则执行”。
竞价规则新的变化主要在于现场书面“封闭”报价。根据《通知》，挂牌截止后，只要有竞买人愿意继续竞价，挂牌出让都将转为现场竞价。现场竞价将采取竞买人书面报价的方式进行，由竞买人当场填写现场报价单，密封后交由现场公证人员。
记者在《通知》附件中看到，竞买人的报价必须超过当前最高出价与当前增价幅度之和的万位整数。显然，开发商希望以三位数甚至个位数的价格差别取得地块的侥幸心理被完全抹杀。
根据新规则，如果当场拆封所有竞买人的报价后，最高价低于底价的，现场竞价将被终止。如果出现同一最高报价的，则报价相同的竞买人将再次书面报价，最终仍以报价最高者作为竞得人。这意味着，新规则下，开发商将最多只有两轮的出价机会，土地涨价的空间将明显浓缩。
此前，挂牌截止后的都以开发商代表直接举牌报价的方式进行现场竞价，当最高报价在现场主持人连续三次确认无人加价后，该报价即被宣布为最终的竞得价格。
上海易居房地产研究院某分析师对记者表示，新规则与此前的招标土地竞价方式有所类似。以最近浦东花木新民地块的招标为例，各竞标公司的标书都是以书面并且封闭的方式提交给招标方，虽然标书中除了价格，还包含了各公司对该地块的规划、设计等技术指标，其最终的结果也以综合评分为依据。但去年该地块在招标时，仍然出现了金地集团（600383.SH）报出将近60亿元“天价”的情况。
观察
书面报价尝试堵截高地价
杨红旭
在各地“地王”频出的形势之下，上海开始有所动作。近日，参与九号公告住宅土地竞拍的开发商拿到《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》。其中最重要的规定是：住宅用地面积占总用地面积50％以上的地块，现场竞价将从现场举牌竞拍改为一次性书面报价。
老实说，这只是一个细节的更改，但对开发商而言，极有可能产生重大影响。想搞清楚，还得从《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》说起。该《规定》是国土资源部于2002年4月出台，7月开始实行，但直到2004年“8·31大限”方才全面落实。其中，第十九条规定了挂牌成交的三种情形：1.挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价的，挂牌成交；2.挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；3.挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。
仔细想想就会明白，上述的“第三种情形”实质与拍卖相同。为何会设置三种公开出让土地的方式？不外乎是为了应付不同的土地及情况，招标适于需全面评估开发商的重大项目或带有公益色彩的项目，如经济适用房项目一般都采取这种出让方式；拍卖适用于优质、高端项目，政府可以使土地收益最大化；挂牌介于二者之间，虽然也遵循与拍卖一样的价高者得之的原则，但又留给开发商充分决策的时间。为了既保证利益最大化，又避免开发商在拍卖现场失去理性的疯狂追高，目前包括上海在内的诸多城市都倾向于采用挂牌的方式出让经营性用地。
也就是说，有关部门希望是以上述挂牌中的“第二种情形”出让。但是，在近两年房价持续高涨的“楼市盛宴”的诱惑下，大型地产商，尤其是从股市圈了巨资的企业，很喜欢把挂牌逼进“第三种情形”：现场竞价。雄心勃勃的地产大佬们，经过博弈而最终胜出，颇有英雄气概。在这种情况下，安安分分地挂牌，根本就是无用功，因为最后还得搞现场竞价，等同拍卖。
很明显，此次上海修改游戏规则之后，那些心怀企图、勾心斗角的地产巨头们将只有一次选择权：在挂牌截止转入现场竞价后，由竞买人当场书面填写现场报价单，密封后交现场公证人员，然后当场拆封报价，宣布最高报价为竞得人。虽然这只是简单的改动，却使以前常见的轮番追高竞价，变成了“一枪头”的决策，有点像围棋中的“胜负手”。
那么，影响何在？笔者认为，多数情况之下，脑袋发热的竞价人会反复计算、权衡开发成本与地价之间的关系，并揣测对手的报价，然后报出一个比较理性的价格。但是，如果是特别优质的、稀缺的地块，如果恰好又是一个急于拿地、势在必得的地产大佬，那么，他的报价极有可能比原来竞拍形式下价格还要高。也就是说，这一规则变动，并非每次铁定都能抑制过高的非理性报价的产生，并非是一剂百分百的良药。
然而，若以更宽广的视野考量这一新政，中国近三十年的改革都是摸着石头过河，竞价规则的改进无疑也是一种尝试，也有待今后在实践中逐步完善。必须承认的是，我国现行的土地出让方式还有许多有待完善的地方，作为房地产业的源头性环节，无论是国土资源部，还是地方政府，都应不断尝试改进的方法，使土地出让，尤其是住宅用地出让制度更符合行业健康发展之所需。（本文作者为上海易居房地产研究院高级评论员）
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