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开发商隐蔽发放VIP购房卡 优惠还是房价隐形推手
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年10月26日 01:22 http://www.china-cbn.com
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叶国靖
一位在地产业内浸淫多年的人士称，如果一楼盘有300套可售房源，按照1∶1的比例发售VIP卡，开发商可获取30万元至300万元，甚至更多的资金
本周，《第一财经日报》记者手机上收到一条短信：“轨道交通11号线旁，35万平方米生态大盘，一期水岸联排独院，盛大公开，置业优惠VIP卡火热发售中。”
记者致电短信所提供的电话获悉，这是一个位于江苏昆山花桥国际商务城核心位置的一个联排独院楼盘，与上海安亭镇仅一街之隔，毗邻上海F1国际赛车场。
该项目的售楼小姐解释说，置业VIP认筹优惠活动是这样安排的：前100名购买VIP卡的客户，花费1万元购买1张，届时，可以在总房款中优惠20000元；如果是第101~200名，则是6000元买1张卡，可以在总房款中优惠12000元；第201名以上则是花费3000元买一张卡，可以在总房款中优惠6000元。
此外，售楼小姐强调，前100名购买VIP卡的客户名额，已经满了。目前，只能购买第101~200名的卡。
昆山市建设局房产科负责全市商品房预售、销售管理的一位科长表示，该楼盘的开发商“昆山××房地产开发有限公司”目前还没有拿到预售证。发放置业VIP是不允许的。在这样的情况下，客户与开发商是不能签署正式购房合同的。这位人士提醒有购房意图的消费者，确定购房时要签署正式购房合同以便维权。
花样繁多的潜规则
无独有偶，位于苏州工业园区的一个总占地近10万多平方米的楼盘，据悉，9月15日起也开始认购VIP卡。
“这次推出260多套房子，这个星期六开盘。花3万块钱，可以买一张白金卡，如果您能选到房子，可以直接转为订金。”该楼盘售楼处先生说昨天现场气氛很踊跃，“买卡的活动昨天刚刚结束，如果您要买卡的话，只能等到下一次了。”
大华（集团）有限公司营销管理中心策划经理陈进告诉记者，在市场上，个别开发商未取得商品房预售许可证的房地产项目，以繁多的名目“打擦边球”，这类现象在部分中小城市更为普遍。
建设部等9部委2006年联合下发的通知强调：未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得以任何形式发布广告，不得以预约金、订金、定金、诚意金等名义变相预收款项。
不过，不少业内人士告诉记者，未取得预售许可证便出售VIP购房卡，似乎已成“行业惯例”。
“这是潜规则，大家都了然于胸。在目前的火爆楼市行情之下，不是买房子，已经扭曲变成了抢房子。和开发商比的话，普通的消费者处于弱势的位置，并没有太多的选择。”富阳（中国）控股有限公司[下称“富阳（中国）”，0352.HK]旗下上海富阳物业咨询广告行销处副总经理王哲嘉说。
一位在地产业内浸淫多年的人士称，在没有销售许可证的情况下，不少楼盘的开发商通常以少则一两千元，多则上万元的价格发售VIP卡。如果一楼盘有300套可售房源，按照1∶1的比例发售VIP卡，开发商可获取30万元至300万元，甚至更多的资金。
购房优惠还是
房价隐形推手？
据调查，开发商热衷于发放VIP卡主要有3个意图——预先圈钱、圈人气、为调价提供市场调研数据。
星空传媒中国有限公司一位广告业务经理刘先生不久之前在上海松江买了一套一手新房，他不无感慨地总结道：“开发商迫不及待地推出VIP卡，就是根据它炒作起来的人气调高房价，买卡者得到一点有限的优惠，其实早就被开发商哄抬的房价所淹没。说到底开发商就是通过卖卡炒作人气，从而不断抬高房价。”
刘先生说，“一些楼盘通过发放贵宾卡，向消费者传达楼盘优惠的信息，拿到卡的消费者容易受到‘买这家楼盘便宜’的心理暗示，开发商从中达到了锁定客户的目的，为楼盘的销售铺好了路。”
作为专业代理机构人士，王哲嘉的说法与购房者刘先生一致，“部分开发商压根就没有预先确定价格，就开始售卡。一试水发现客户很多，于是就开始上调价格，而客户往往容易一哄而上。”
仁恒置地集团公司（Yanlord Land Group Ltd.）一位管理层人士称，房价一路飙升，各大楼盘房源一经推出，彻夜排队的市民既无可奈何，又不停抱怨。VIP购房卡的违规销售与炒作，营造销售旺盛的虚假氛围误导，炒作房价或囤积房源，无疑制造了更为紧张的楼市供求关系，对房价上涨起到了推波助澜的作用。
不过，也有开发企业觉得两难，“如果前期不办理VIP卡等形式，就无法较为准确地估算到准客户的数量、期望值等，无法准确地测算开盘的时间和方式等。而且不能收取订金、诚意金等，对客户又没有了约束力。”但类似辩白却依旧遭到了有关部门的严厉抨击。
据新华网报道，位于重庆渝北区的楼盘“上品·拾陆”在未取得商品房预售许可证的情况下，以6666元/张的方式违规发放所谓“VIP卡”达2700多张。重庆市国土房管部门对这一楼盘进行了查处，要求开发商立即清退所收费用。本报摄影记者/高育文
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