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万科盖“土楼”：民间廉租房试水背后
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年09月21日 08:10 http://www.china-cbn.com
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郝倩
有一个想法，先去做了，遇到问题，再逐个解决并修正方法。这是王石的行事风格。套用在“土楼”的实践中，也是如此。
“土楼”，万科内部对“万汇楼”的昵称。万科的初衷：仿福建客家的围屋结构，盖一栋楼，然后以便宜的价格租赁给中低收入人群，成为民间“廉租房”的提供者。
但是，土楼能不能成功？盖了土楼的万科说了不算，要目标客户说了才算。万科已经遇到的现实是，廉租房的运营体系与其擅长的商品房开发有很大不同。要在提供廉租房的同时，保证“土楼”实现自力更生，是件棘手的事。
更为关键的是：如果“土楼”不能保证自我生存，那么，受限于高昂的地价，王石希望“土楼”可以在城市的边边角角四处扎根的理想，就将与现实之间产生距离。
“要研究清楚，起码要一两年，现在大家都没想清楚。试验的意义，就是要得到经验，或是教训。”该项目相关人士坦言。即使在万科内部，大家也默认，这是一片试验田，这种全新的尝试允许失败。
“土楼”的高成本运作
此次，万科内部有关“土楼”的博弈，与之前很多项目有些不同。
土楼的容积率仅为1.2，在1万平方米左右建筑面积的空间范围内，需要沿着外围一圈分布297套房子，容纳1800人居住。这种“新围屋”实践，是一个不小的挑战。
“这样的建筑由于利用的都是城市边边角角的地块，投入不大，又能解决中低收入群体的实际需求。”王石曾经为自己做“廉租房”的想法兴奋不已。
在万科内部，“土楼”的工程名称为“万科低收入住宅”。《第一财经日报》在其工程部看到：按照“土楼”的时间表，基础施工从2006年12月5日开始，备案完成计划在今年12月30日；交付使用在2008年4月30日。
然而从建造到运行，不断有新问题出现。
根据万科内部的研究结果，目前广州市场上有两种运行成熟的廉租房：第一，“城中村”内的农民房；第二，工业园区中的配套宿舍。这两种房源有一个共同之处，就是土地成本几乎可以忽略不计。
同时，记者通过调查天河区以及白云区的“城中村”了解到，在这些村落，全框架的楼房建造，6层左右的高度，每平方米的建安成本可以控制在700元/平方米之内。
但是，这块位于广州和佛山交界处的土地，楼面地价在3000元/平方米左右。而万科要做高品质住房，“土屋”的土建成本要达到800元/平方米。这其中出现了高额价差。
因此首要问题就是成本如何解决。
董事会所拨付的资金当然远远不够。记者通过万科广州公司了解到：“土楼”的投资预算中，通过董事会批复，企业公民基金中拨出了1500万元。剩下的部分则基本由广州公司通过利润补足。而整个项目的投资大约在4600万元。
随后在建造过程中，如何平衡设计师效果和成本之间的矛盾又成为一个协调重点。
在参加了海外一个设计展之后，万科土楼的设计团队更加明确要让土楼的设计达到国际水平，并可以受到国际同行业的认可。但是，工程组则强调成本与实用性。
例如，“土楼”的设计师坚持要主推两房一厅的户型。他认为，外来务工人员之所以要把孩子放在老家，部分原因就是所住的房子无法满足家庭需要。他的理想是让外来打工的人员可以带着孩子在广州安家。
但是根据项目组的调查，大部分外来务工人员的孩子并不在身边，其最大原因是无法进入广州的学校，以及考虑到广州高额的学费等等。类似的社会问题并非一个“两房一厅”可以解决的。
同时，当设计师在套内面积仅在30平方米左右的空间内“螺蛳壳里做道场”，真的做出了两房一厅的样板间时，之前在市场问卷调查中选择两房一厅的65%的客户群大部分“倒戈”，现场局促的空间，让这些人宁愿住一房一厅。
其次，“土楼”建成之后如何运行，也是一个问题。对此，万科曾有过许多考虑，例如：是否要捐给政府机构，或是借助政府力量进行招租，还是通过社会力量“外包”运行等等。事实上，按照最初的租金测算，每套套内面积在30平方米到40平方米左右的房屋，租金定在600元/月。按照这种租金水平，投资可能在20年内收回。但是，如果租金下调到400元/月，投资回收周期相应延长到25年。
记者了解到：万科就曾经对相关政府部门提出，是否将“土楼”作为解决城市双特困户住房问题的一部分。但是，出于对特困户交通、工作等问题的考虑，相关部门并没有采纳万科的提议。
“土楼”盖了给谁住？
“土楼”的邻居万科四季花城已经开发到第8期；一街之隔，就是政府一个大型的廉租房小区。而“土楼”的性质，与两者都不相同。
这是一个类似于公益事业的行为，万科需要承担项目的整体运营。但是，做廉租房，万科却不甚了解目标客户的生活方式。
从目标客户群的锁定，到租金制定、商铺招租以及“自治”的低成本运行，每一个子课题分拆开来，都是一个涉及低收入群体生存状态的话题。万科内部也认为：这种耗时费力的社会调查的确并非万科的强项。
按照万科广州公司的粗略估计，万科四季花城拥有5000户左右的入住规模之后，服务人员的规模就将在1000到2000人左右。他们都有可能是“土楼”的目标客户。再往外延，周边工厂的外来打工人员、百货超市员工，都被万科划定在目标客户群中。
同时，附近农民房的租赁价格很低，房型面积却大于万科目前的户型配置。记者了解到，农民房两房一厅的面积在60到70平方米左右，是“土楼”主力户型面积的一倍左右，租赁价格仅为250元/月，而“土楼”目前租金定价为400元/月。
事实上，在广州中心城区，服务人员的住宿方式往往十分固定，都由雇主在周边的“城中村”内租用一套两室一厅的农民房，每个房间内住4个青年员工，两室一厅便可以住8到10个人左右，平均每个人的住宿成本控制在100元/月以内。
依据“土楼”的设计，每套很难满足3个人的住房需求。这种房型配置与租金水平都与外来务工人员的生活状态产生分歧。
“根据目前万科‘土楼’的传播效应，更大的可能是吸引2000元月薪的大学毕业生。一般来说，房租在月薪的1/4到1/5，都在可以承受的范围之内。”业内人士分析称。但是，根据万科所作的调查，大学生又认为，可以住在这里，但是交通不便利，离工作地点太远。这又是一个矛盾。等到11月份清晰房型之后，这些问题可能会逐步得到解决。
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