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上半年供需1∶3 外资蜂拥入市催热上海豪宅市场
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年09月14日 08:11 http://www.china-cbn.com
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翟宇
世邦魏理仕日前完成的一份上海高端乃至顶级物业市场专项研究结果表明，由于今年上半年上海豪宅供应量逐渐减少及成交量激增，使得当期新增供应量与高档住宅消化量的比率达到1∶3。
这意味着今年上半年上海豪宅市场的消化量为供应量的3倍，即3个人抢1套房。与此同时，央行上海总部发布的《上海市房地产市场运行情况调查报告》显示，今年1至5月，境外人士（含港澳）在上海购买的房屋面积和套数分别同比上升93%和122.7%。商品房的平均成交价格从7月10265元/平方米，上涨到8月10614元/平方米。
外资沪上“扫货”
位于上海市中心新天地板块的翠湖天地御苑在过去的8月表现抢眼，自月初被境外人士横扫48套千万元级别公寓后的仅仅几天之内，又有来自英国的地产公司高富诺一次“扫入”两幢复式小高层，收购价高达5亿元。在此之前，高富诺已在上海古北收购了维也纳广场，代价2亿元。
几乎在同一时间，爱尔兰房地产投资公司CREO以超过50亿元人民币收购了上海城一期及上海中环广场。世邦魏理仕的研究报告显示，2007年首季度，外资收购上海物业总成交金额达38亿元。
而根据高力国际发布的今年一季度上海房地产投资报告显示，今年上半年上海房地产市场成交了约10宗交易，其中一半集中在住宅物业，除了此前已在上海驰骋许久的摩根士丹利之外，还有一家荷兰基金进入大家的视野。
而进入8月份以来，上海仅8月8日当天的两宗外资收购案，成交金额已超过50亿元。而在过去的两年内，外资在上海用于收购整栋物业的资金均超过了香港地区。
但《第一财经日报》记者日前了解到，作为购买上海豪宅的境外人士主力军之一的香港人士，其在内地购房的意愿已出现下降。日前由摩根士丹利与美联集团共同发表的“港人内地置业趋势调查” 研究报告结果显示，计划在未来3年内购买内地物业的受访者只占6.7%，较2001年调查时的16.2%大幅减少近10个百分点。而没有计划的更达92.2%。
供应将持续减少？
目前无法获悉上述调查结果对市场将产生何种作用，但从目前上海豪宅的供需情况看，上海目前高端物业市场供应量与需求量之间出现了背道而驰的情况。根据世邦魏理仕的研究结果显示，高端物业成交率已由2004年的61％增加至2006年底的80％。而与此增幅形成强烈反差的是，2004~2008年，20000元/平方米以上物业的新增供应量将以每年25％的比例递减。
实际上，在8月份，上海市中心的豪宅都出现了近乎抢购的局面。和记黄埔（0013.HK）的古北项目御翠豪庭第一期推出的60套房源，在报价高于周边楼盘10000元/平方米的情况下，仍在开盘两天后几乎全数售出，仅余3套可售。
与此同时，上海晶园及兰乔圣菲也分别售出3栋。而同样位于市中心的王子晶品还未开盘，已有意向客户预约看房。世邦魏理仕住宅部高级董事陈炜认为，市场的供需差异使上海高档物业的推售在当前出乎意料的顺利。
他同时表示，随着“90/70”政策的落实，市场将发生供应面的结构质变，核心地段的大面积物业因稀缺而凸显价值。对于目前豪宅市场的热销，他仍然提醒，由于未来可能出台调控政策，因此温和的涨幅也许是上海豪宅市场最需要的状态。
但高力国际日前发布的豪宅市场报告并没有世邦魏理仕这么乐观。高力国际认为，今年下半年豪宅市场将继续保持小幅上涨的势头。豪华公寓供应将小幅增长，服务式公寓和别墅供应则增幅较大。
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