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天津：跑马圈地时代来临
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年09月12日 08:16 http://www.china-cbn.com
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冯迪凡
近期，天津多块土地以高出起挂价悬殊的价格竞得，引起业界关注的同时，高地价对于房价的促进更是显而易见。天津市国土房管局发布中心城区2007年第二季度地价指数显示，天津市地价呈稳步上涨之势。今年第二季度中心城区综合地价水平为1916元/平方米，较今年第一季度增长2.17%，比去年同期增长6.55%。
据悉，老城厢区域的天津富力城、天津壹街区等多个项目，销售价格现已从四五月的8000多元上涨为接近万元。漫步9月的天津，各大房地产商的品牌烙印已遍布城市角落。另一种意义上的跑马圈地时代业已来临了吗？超过天津市工资水平的房价真的有市场吗？
或有高估的拿地
天津市房管局公布的交易数据显示，天津市上半年房价上涨幅度超过10%。2007年1～6月全市商品房销售421万平方米、245亿元，销售均价为5819元/平方米，比去年上半年上涨了16%以上。其中商品住宅成交362万平方米、201亿元，均价为5552元/平方米，上涨16.6%。商品住宅均价比去年全年上涨16.4%。
“在人民币升值预期下，外汇资金开始流向天津、山西、广西、海南、重庆等地的房地产业。”央行上海总部在《2007中国区域金融稳定报告》中指出上述“需要引起关注”。在今年4月一次论坛上还对天津地产持观望态度，质疑天津是否能“给大家一个比较明确的指向”的金地，8月1日以22.67亿元价格获取天津一土地项目，地面价格达到每平方米7000元左右。深振业次日以10.60亿元竞得天津一地块使用权，地面价格达到每平方米8900元。
上述两家公司购得的地块均位于天津市河东区，即通向滨海新区发展的重要交通通道。
“那两块地好像突发事件一样，”天津复地浦和发展有限公司营销总监潘东培对《第一财经日报》表示，“他们（两家公司）对地块的预期超过了我们的预期。”
然而同时，“津城楼市下半年购房意向调查”显示，42％的天津消费者认为比较合适的房价是3000～4000元/平方米。实际上，现在天津80平方米的小户型总价已经超过50万元，对于天津本土的中低收入者来讲几近于天方夜谭。
天津的统计数据显示，上半年住房价涨，然而量跌，在房价比去年上半年上涨16.6%的同时，成交量却比去年上半年下降了6.8%。在目前商品住宅的销售价格抑或成交价格都要高于消费者的心理价位一倍甚至两倍的现状下，天津的楼市依旧为开发商看好。
面向非本土化市场
房地产开发商熟谙一条真理，“做政策的朋友。”作为经济第三增长极，天津滨海新区这个区域板块概念已为开发商娴熟运用在各种精美的宣传品以及路演会上。
万通董事长冯仑曾在4月一次天津房地产年会上公开表示，今后三年万通的结构会有一个“很大变化”。目前利润北京占2/3，天津滨海新区占1/3。开发量天津占2/3，北京占1/3。希望未来三年里，从开发量还有收入这方面，滨海新区会超过北京。
受滨海新区开发开放的政策影响，随之而来的外地开发商对天津的定位和发展产生房价上涨预期，是记者走访中感受良多的事实。无论市中心区项目还是边缘普通房项目，价格拉升速度都很快。在这些项目中，复地的综合体，金融界的CBD项目，以及包括天津公馆项目等，无不瞄准未来的高端市场以及国际商旅人士。
“我们面对的是国际客户，不存在跟普通客户竞争的问题。”潘东培表示。复地进入津门时接手市中心一座烂尾楼改造，是在津城轰动一时的事情，“我们要塑造城市地标，”潘东培对《第一财经日报》表示，“复地在天津建设的是顶级的商务型公寓，天津以往的好房子、好社区发展有限，供求压力很明显。”潘东培表示，在复地的整盘计划中，天津处于战略性地位，作为一个快速发展的城市，外来高素质人口的需求对于商务和居住项目的要求，市场有很大的预期。
例如天津要建立北方三板市场的消息就对香港客户产生很大的影响因素。潘东培表示，复地的天津项目是香港销售的内地项目中，卖得最好的。房价2万/平方米，相对于内地其他城市例如北京而言，就很容易接受了。
对于天津市是否能有高素质的人口流入这一问题，潘东培表示，他看好天津的高端流动人口。“我们把房子盖好，国际公司才有得待。”潘东培表示，彼时天津将急需高端人才。
在天津公馆的售楼现场，13000/平方米在一位长期经营冶金业进出口的张先生眼里看来很值。作为常年的商旅人士，他感慨“天津以前就没有值得我投资的房子”。天津公馆的项目位于海河CBD地区，建设的国际化程度本身就瞄准了国际化的客户，管家式服务非常符合张先生常年居住酒店的秉性。“认购天津公馆客户的三分之一是上海人，其中也有北京人还有外国客户。”北京观筑房地产经济公司项目经理王伟对《第一财经日报》表示。
在实施面向国际化客户理念的同时，国家的“限外”政策也带给在天津的房地产开发商们一定程度上的困扰。天津现在外国人购房方面的政策不明晰，没有细则，某业内人士表示，在别人已经掘到第一桶金后，天津在这方面的通道不明朗。
对此，潘东培表示：“我们看好的是项目的未来。作为上市公司，持有保值，也是很好的方式。”
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