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二手房限贷：“一刀切”与“双刃剑”
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年09月06日 02:29 http://www.china-cbn.com
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８月中旬，一份收紧个人房贷的规定开始在建设银行江苏分行内部传阅，给暗流涌动的个人房贷市场扔下一颗“闷雷”。不过，仔细分析会发现，这份规定的重点，主要在于对二手房贷款的严格限制。
银行重点紧缩二手房贷款
根据建行江苏分行的规定，住房贷款将只能用于购买普通自住房，停止办理第二套住房贷款；提高贷款人准入标准，贷款人还款与收入比应控制在５０％以下，对外地流动人口停止办理住房贷款；二手房贷款首付比例提高至４０％；二手房使用年限超过２０年、房屋建筑面积小于５０平方米的，不得发放贷款。
明显可见，对二手房贷的严格限制，是重中之重。事实上，这样做的远不止建行一家。招商银行南京分行也已停止办理一切房改房贷款业务。其中，个人申请二手房贷款，所购房产必须先经过资产评估，原则上使用年限不超过１５年，面积在６０平方米以上，并指定了首佳、国衡、苏信、金诚等７家评估公司。由此，二手房贷款的难度大大增加。
记者还从一些房产中介了解到，早在几个月以前，南京一些购买小面积二手房的市民就遭遇了“贷款难”，其中甚至包括一些精装修的单身公寓。南京江宁地区３０至５０平方米的次新商品房，银行都“惜贷”，往往要连跑三五家银行才办得下来。有的银行今天说好能贷，第二天又办不下来。
限贷二手房是把“双刃剑”
随着价格持续高位运行和税收的增加，投资客逐渐淡出二手房投资，记者从一些房产中介获悉，目前购买二手房的基本是刚性自住需求，占８０％左右。而此次房贷收缩主要针对二手房，对房地产市场结构可能产生较大影响。
中原地产交易服务中心经理王巍巍表示，今年以来新商品房和二手房之间的联动特别明显，开发商捂盘使得新房源不足，相当部分住房需求被分流、挤压到二手房市场，带动二手房价格急剧攀升，又反过来推高周边商品房的定价。现在由于二手房贷款的紧缩，大量购房者不得不转向一手房市场，在商品房供不应求的情况下，可能进一步刺激新房价格上涨。
在二手房贷款的审批条件中，多家银行对房屋的面积、年代作出了限制。银行方面认为，面积小、年代老的二手房购房者经济状况、还款能力相对较差，类似于美国的次级抵押贷款人群，因此最早成为房贷压缩的对象。
南京墨子不动产公司总经理王小军说：“提高二手房首付比例、限制小面积二手房贷款，受冲击最大的是中低收入阶层。其实这部分人虽然收入不高，但他们购房都是满足基本自住需求，还贷积极性很高。个人以为，小面积二手房也不应一刀切，贷款人只要符合基本审查条件，如单位证明、收入证明、良好征信记录等，仍应该予以发放。”
银河证券上海总部研究员任承德也认为，银行出于自身风险控制的需要，对房贷进行限制，这无可厚非。同时，房贷调控也的确是当前房地产市场调控的一个重要工具。但是，如果不加分析地对二手房贷款进行严格限制，受伤的恰是那些为了改善居住条件而又无力购买高价新房的中低收入家庭。
房贷紧缩重点应在
第二套以上的住房交易
去年以来，全国各大城市房地产价格出现了较快增长，二手房价格亦水涨船高，不少地段一年内上涨幅度超过５０％。这意味着，如果一套房子原来售价１００万元，现在的价格就接近１５０万元。按照七成的放贷比例，银行贷款就要从７０万元飙升至１０５万元，银行风险大大增加。
另一方面，今年以来，央行已６次上调存款准备金率，从９％调整到１２％，加上首期６０００亿元特别国债的发行，银行流动性大大减少，部分银行可用贷款额度已相当紧张。而居民储蓄持续不断向基金、股市分流，也让银行不得不控制放贷规模。
但事实上，目前银行“全面收缩房贷”的说法并不能成立。在上海，记者了解到目前还没有一家银行在真正意义上对房贷进行限制。而光大银行南京分行的一位业务员则明确告诉记者：“银行整体信贷政策并没有发生变化，个人住房贷款业务仍然属于银行的优质资产。在收缩对公贷款的同时，总行下半年还给分行增加了５亿元的个人贷款额度。”
这些都表明，一些地区的银行对房贷的限制，主要还是基于在当前房价不断走高的背景下，对贷款人偿付能力的担忧。二手房一般都经过了一轮或多轮炒作，房价上涨的空间已经被推到相当高度，出于这个考虑，不少银行才把二手房按揭贷款作为限制重点的。
复旦大学经济学院副教授丁纯博士认为，银行房贷紧缩的重点，应该放在对第二套以上的住房交易上。“就算是购买二手房，如果是客户购买的第一套住房，银行也不应该对这类客户的贷款需求进行限制。这样的客户，只要自身具备一定的贷款偿付能力，对银行来说，仍然是优质客户。”
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