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[思想者]后宏调时代，房地产企业进化与创新之道
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年07月04日 07:10 http://www.china-cbn.com
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编者按
此轮房地产业的宏观调控已两年有余。着眼大局，也已经取得一定的成果。
房地产发展事关国计民生，是现阶段重要的支柱产业，既关系宏观经济运行和国家金融安全，也关系到合理改善群众住房问题。因此，既要充分发挥市场机制作用，促进产业健康发展，又要注重运用经济、法律和必要的行政手段加以合理引导和调控；既要加快供应结构调整（包括套型结构、价位结构和区位结构），依法查处各种违法违规行为，稳定住房价格和保持房地产合理投资规模，防止泡沫积累，又要加快建立健全多层次住房保障体系，逐步解决低收入家庭的住房问题。
不断发展，不断调控，发展中调控，调控中发展。中国房地产业，注定要在经济与产业属性、社会与民生属性的双轨上前进。其中的平衡，需要大局观，需要智慧的判断。
2007年6月22日，本报邀请房地产业多位专家和专业人士，纵论宏观调控背景下中国房地产业发展与创新之道。
上海中凯房地产开发管理有限公司CEO王谦、戴德梁行中国区行政总裁张国正、合生创展集团有限公司(0754.HK)上海公司总经理贺大川、成全机构董事长全忠、复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授等与本报总编辑秦朔一起切磋讨论，从各自领域畅谈后宏调时代房地产企业的进化之道。
聚议政经热点，共享思想之美
时间：2007年6月22日
地点：上海锦江汤臣洲际大酒店
主持人：《第一财经日报》总编辑秦朔
嘉宾：
王谦 上海中凯房地产开发管理有限公司CEO
张国正 戴德梁行中国区行政总裁
贺大川 合生创展集团有限公司上海公司总经理
全忠 成全机构董事长
尹伯成 复旦大学房地产研究中心主任
后宏调时代，房地产企业进化与创新之道
王谦：现在的宏观调控给我的感觉，这是让房地产行业走向专业化的一个最好的时机
房地产是地域性非常强的行业，我认为二、三线市场代表了中国真正的市场，那个市场是很健康的
张国正：我们服务方要不断创新，最起码要走在与客户并排的位置。可以看到，全中国有规模的房地产咨询公司几乎一家都数不出来，只有地区性的，而且是专门做住宅的。一条龙的整合性非常强的公司没有。中国应该有产生这样的公司的能力
贺大川：廉租房、经济适用房政府一定要监控起来，不得转租、不得买卖，要这样去监控。然后把依靠市场调节的部分大胆放开
住着经济适用房就不能买豪华车开进去，因为经济适用房是享受国家给你的待遇，你既然有豪华车就要离开这个地方
全忠：领跑的企业，不管是领跑的开发商还是领跑的服务商，跟国际化接轨，用一些国际化的经验来看待现在的市场，这就叫创新
房地产开发公司要专业，服务机构要专业，金融机构也要专业
尹伯成：对于行业发展的预期，要从盲目乐观转变为谨慎乐观
拿地之后的预期要从拿地必赚转变为风险第一
对房价走势的预期，要由肯定上涨、持续上涨转变为稳中有调、有涨有跌
多种要求与两种基本动力
秦朔：各位嘉宾，今天我们在一个小范围内，探讨宏观调控背景下中国房地产业的发展、进化与创新的问题。
谈中国的房地产，需要对中国国情有一个全面认识。中国人多地少，城镇化快速发展和人民生活改善又带来了较大的住房需求，那种占用大量土地、消耗大量钢材、淡水和能源建设住宅的消费模式注定是不能持久的。所以，这两年政府一直在调整住房供应结构，希望实现90平方米以下住房占70％以上的目标；同时，政府强调要建立合理的住房建设模式，通过精心设计和产业化生产，提供“面积不大功能全，造价不高品质优，占地不多环境美”的住宅。政府还提出要引导合理的住房消费，引导居民适度、梯次消费；要建立合理的价格形成机制，形成适合本地区（城市）居民改善住房条件的合理价格，使住房销售价格和租金水平与多数家庭的支付能力基本适应。
由上可见，就房地产的政策环境来说，民生、和谐、调控，是主要的基调。在这个政策基调下，土地政策环境、具体开发要求以及房地产金融、房地产交易和市场流通、对外资的态度等方面都有了一些变化，构成了房地产的整个政策变局。
再看市场环境。中国社会的城市化，正在进行一次“再中心化”、“新中心化”的过程。它的具体表现就是，主要经济区域的中心城市、次中心城市的整体价值获得了非常大的提升，重新成为热点、焦点和中心。改革开放之初，经济是在边缘取得突破，比如在一些计划经济重镇的周边地区突破，而一二十年后，这些过去的中心城市、省会城市等，又凭借服务业的优势，凭借强大的人流、物流，凭借医疗、教育、环境、商业、娱乐以及大量基础设施的改造所形成的综合优势，使自己再一次“中心化”。这个中心化的过程有强大的吸附力，使得这些地方的流动性大大提高，地价、房价不断上升。当然，这里面有一定的泡沫成分，但必须承认，硬性的需要也是很强大的。当我们看到大中城市、尤其是东南部沿海的一些城市房价飙升的时候，要客观地看待其上升基础。再加上人民币升值的预期，市场的头很难低下来。
综上来看，中国房地产的一种动力是民生、和谐、控制的吁求，这是一个主旋律，不断推出政策，政策的主导方向是要适当规范，甚至在一定程度上抑制，而另一种动力，是新中心化、再中心化、人民币升值、资产价格上升，我们如何在这两条主线上把握好，平衡好，是一个非常关键的问题。
最后，由于政策调整，可以说，房地产公司必须由原来的项目公司式的机会主义导向，转型到更加依靠专业化的分工、现代化的管理、流程创新、金融创新等来方面来驱动。
二线城市：广阔天地，大有作为
王谦：现在的宏观调控给我的感觉，这是让房地产行业走向专业化的一个最好的时机。
就像尹教授说的，靠拿了土地就赚钱这个时代差不多过去了，12500元一平方米的楼板地价，它不可能在土地上能够赚多少钱，它是希望通过开发商的价值创造，通过产品、市场、物业的增值来使得这里增值。对于我们来说比较好的是，我们作为专业开发商是为我们的定向投资人服务，因为这样可以增加我们的竞争优势。
首先，说中国房地产不能老看上海，上海的房价根本代表不了中国，我们在二、三线城市做得很多，需求和房价都很平稳，现在土地供应少了，老百姓兜里的钱是不少的，所以只要把产品做好，服务做好，我们在二、三线城市做起来没有什么风险。
二、三线城市有个情况，很多人买房都是有实际需求，不管一个人买一套还是两套都是自住的，很少有人拿房子来投资。我认为二、三线市场代表了中国真正的市场，那个市场是很健康的。我们去的地方一般都是每年增长10%到15%左右，都是这样的，因为我们追求的是可持续性发展，并没想去哪里赚一票钱就跑了。
房地产是地域性非常强的行业，从文化到当地经济，到当地人员的构成，这些根本都是不能互相比的。如果让我来看，中国市场确实还有15年以上的发展潜力，而且我认为相对来说是蛮健康的，尤其在二、三线。其实国外的资金、香港特区的资金进入内地二、三线城市是挺好的。
全忠：过往几天走了四个城市，成都、杭州、重庆、天津，跟他们沟通，这些城市是典型的二线城市。我们现在一说二三线城市，其实相当于四五六线都说进来了，原来说小城市都是二线，实际上四线城市都有。刚刚我说的成都、杭州、重庆、天津绝对是二线城市，而且是二线城市里面比较靠前的。
现在我看到的情况是，第一，各个城市都在给自己找卖点，成都、重庆搞新特区，天津也是新特区，原来深圳是特区，现在大家都成特区了，杭州是不是特区的特区。
中小城市也是房地产市场的主流，现在谈京沪广深四大城市相当于老谈别墅、老谈豪宅。当然不动产和普通高档消费品还是有区别的。没有人说宾利太贵了，宾利赚多少钱没有人问这个事。房价问题经常是一波未平一波又起，而且往往是基数越大，增长率越低。
张国正：其实，我们除了在大都会中心区域的甲级写字楼之外，还看到很多甚至是二线城市，还是非常有潜在机会的。但是，在二线城市我们就不一定要做上海的甲级写字楼的水平，而是做“A-”或者是“B+”的写字楼，这在二线城市非常有市场。
对行业预期不能盲目乐观
尹伯成：我是大而化之地从宏观角度来谈。首先，我觉得现在我们的中央政府的基调叫科学发展、社会和谐。
在一些大城市，不管是自住性的需求还是投资性的需求，刚性的需求是不可抑制的。上海房价的供求比是1.5：1。告诉人们不要慌，实际上是摆出了一种姿态，希望不要暴涨。我觉得2005年以来，经过“国八条”和“国六条”，应该说上海房价的走势相对北京、深圳这些地方来说应该还算比较好。但是现在中央政府还是希望它要平稳下来，平稳不是说绝对停顿，我的看法是希望稳中有调。
上海市中心区域，包括外环线、中环线和内环线，我个人感觉房价要上升，但是环线以外的，特别是离开市中心地区比较边远的，可能会因为众多原因有所调整，或者是向下降一点。
我看到一个材料，伦敦中心区的房价跟伦敦远郊的房价相差30倍，上海还没到这个地步。上海市中心区域也没有跟奉贤相差30倍。中央、国务院实际上是希望房价大体上能够稳定下来，持续、稳定、健康地发展。
第二，我们对于行业发展的预期，要从盲目乐观转变为谨慎乐观。
第三，拿地之后的预期要从拿地必赚转变为风险第一。
昨天有记者给我打电话，说新江湾城楼板价要12000元，我想房子盖出来之后就要20000元了。我去看了看江湾地区，大的商场也有，确实搞得很漂亮，我觉得要谨慎乐观，不好盲目乐观，“买地一定赚”这个东西要考虑的，风险第一也是要考虑的。还有一个是造房子的预期，过去总的倾向是贪图大。我觉得要转变为建设部讲的以中小户型为主。当然，大房型也要有，市场经济当中的人是有差别的，十个手指伸出来有长有短。
还有一个是房价走势的预期。我们的预期要由肯定上涨、持续上涨转变为稳中有调、有涨有跌，局部地段可能会涨，局部地段也可能会跌。
地产企业“越限越美丽”？
张国正：刚刚推出不久的上海大宁路项目，是一个香港公司开发的，这种地区的商业是非常好的模式。据我们了解，很多投资商对于商业地产是有很大兴趣的。那么多的房地产品种——住宅、写字楼、商业、酒店、工业五类房产里，他们最看好的就是商业。为什么呢？除了上海、北京这种国际城市以外，毕竟甲级写字楼的量不会很大，而且一般的写字楼也是在二线城市的中心城区才有，现在老百姓的需求也在不断提升，所以机构投资者是非常看好商业的。
谈谈我们服务方这个角度。其实我们这个行业非常受全球化的影响，我觉得我们这个行业在未来三五年可能就会整合到全球就剩下不多的几家，就像今天的会计师行业一样。
在全球化的过程里，如果我们要跟上节奏的话，我们必须要在全世界布点。想想看，我们这方面的从业人员，五六年前哪里会有那么多的境外投资机构？哪里有IDG、摩根士丹利这些公司来营运？这个行业就是服务化、资本化的过程。所以我们服务方要不断创新，最起码要走在与客户并排的位置。可以看到，全中国有规模的房地产咨询公司几乎一家都数不出来，只有地区性的，而且是专门做住宅的。一条龙的整合性非常强的公司没有。中国也应该有产生这样的公司的能力。但是先决条件就是能不能跟上全球化进程，这对我们是一个挑战。
地价是房价的隐形推手？
贺大川：我从昨天新江湾城那块地开始说吧。当时我预测这块地的时候是达到每亩地价1000万元，但是我绝对没有想到能够达到1400万元。当时我给一位朋友发了一个短信：“政府要控制房价，为什么不控制地价？”
楼板价是12000多元。这是现实摆在这里的问题，是四家开发商去抢。现在就是土地供应不足，而实际需求非常旺盛。
既然需求都摆在这儿了，供应量严重不足就导致房价一天天涨，地价涨开发商的房价肯定要涨，这是没办法的。我觉得现在政府的调控不应该从市场上来调控，可以多供地，把它稀释下来。但是我觉得现在有些做法反而是少供地、不供地、限制供地，大规模的地价上涨已经有几次了，这是最近的一次。
王谦：在国外，制定地价是非常系统性的科学，会考虑到各个因素，而不是一味拍卖，我不知道政府的起拍价是怎么来的。国外有一个很复杂的公式，地价的形成都是考虑到当地经济、社会的各个方面，这样不会导致地价过高过低。有些地方地价高了确实就不能去了，土地还有流拍，毕竟会导致供求关系的失衡，所以这才会导致房价一会儿这地方高了，一会儿那地方高了。
楼市怪象
全忠：我接触了大批上市公司搞房产的，有一家南通上市公司，做机床的，不挣钱，这家公司已经SST，南通市政府说我给你2.8亿，它的厂房是老市区厂房，迁到郊区去，然后厂房这块地还得走指挥中心的手续，当然还是给你，你把这个开发了不就能赚钱了吗？这个上市公司为了不摘牌，就把自己逼成一个房产公司了。这个地方的房价可以卖到六七千了，南通已经是三线的城市了，但是房价可以卖到六七千，而且当地人也买得起。这个厂房只适合干房地产，因为那块地就是这样的性质。
为什么各个地方都往房地产挤呢？因为这是最好的财务解决方案。其实这家公司不是看到房地产热就办个房地产公司，它是为了解决上市公司出现的问题，想来想去做开发了。当然这家公司好一点，做开发要找专业公司，整个公司从董事长到下面一个都没干过房地产。
最近我们在苏州工业园区还有个项目在做销售代理。
很明显，现在整个苏州工业园区的状态是，所有的业主、准业主跟所有开发商说的就一个要求，千万不要下次再让我买不到房了，而且这些人绝对是置业，绝对是婚房，绝对不是投资的。他们说排了好几夜，买不到，他们绝对没有降价需求，他们说没有打折要求，只要能够买到就行，团购也是为了能够买到房。苏州工业园区每个人40%的公积金，这个公积金不能花、不能带走，只能在园区买房子，所以很多业主买房子不需要花自己的一分钱，他的公积金积累够首付，他的工资够还贷款，所以很多人买了好几套房子，但是不是为了炒房子，而是为了消化公积金。现在各地房价纷纷上升的因素太多了，这绝对不是控制土地供应量和加大营业税就能解决的。
贺大川：5月份股市热了，之后房市也热了，大部分二手房都是改善型的，二房到三房去，一房到两房去，买二手房的一手房的都有，这是属于改善型的，但是他们要承担很多的税费，接近10%。假如说我真的是第一套房，我有两房，我的小孩大了我要换成三房，这种的税费就应该便宜，因为他就这一套房子，而不是说看到房子涨了，我住一套，买一套去炒，这样才要限制他。
我觉得目前的管理很粗糙，投资型的可以去管理控制他第二套、第三套、第四套，千万不要控制他第一套房子，第一套房子可以让他很宽松地买卖、置换，让他一天天生活好起来。但是现在即使为了买第一套房子也要花10%的成本，我认为这对于老百姓来说不是很得益。在国外，家里几口人住多大的房子，都要看条件的。
在上海，有大量的动迁房，实际上这些动迁房是拆不动的。我们来研究这些动迁房，住在里面的除了老人就是外来的民工，但是一拆迁就是十几个户口。这个管理也是不到位的。2002年我们参与一个项目的动拆迁，拆了40多户，现在420户了，越拆越多。然后房子增加了30%的建筑面积，全是违章建筑。这种事情没办法。
王谦：我觉得宏观调控一定要，计划经济跟市场经济结合好的话，实际上可以少走很多纯市场经济的弯路。但是政府在考虑政策制定的时候，除了宏观经济以外，行业自身的规律可能考虑得不够。初衷是好的，结果不好是因为手段方法这个层面，战术方面的，没有尊重行业规律。如果说把一些好的开发商请来，我相信政府会少走弯路，我们也希望是可持续性的，我相信很多开发商都不是希望暴利的，都是希望可持续性的，这方面应该说大家是一致的。
我们从全程的服务一直到物业来赚取我们的开发服务回报，所以我们必须把产品做好，因为品牌不能断，必须靠规模来把企业做下去，这种盈利模式决定了我们必须得有诚信
开发商如何“洗脚上田、华丽转身”？
全忠：我个人是这么看的，领跑的企业，不管是领跑的开发商还是领跑的服务商，我觉得它跟国际化接轨，用一些国际化的经验来看待现在的市场，这就叫创新。这个创新我觉得是分几个层面的，第一个层面是洋为中用，对于中国的企业，不管是开发商还是服务商，借鉴、学习和模仿也叫创新。
现在资金多了，有各种层次的公司进入房地产行业，很多人连基本的ABC还需要专业的公司合作来解决，但是他们占据了很多的资源。综合性的咨询公司最后可能变成四五家，但是像我们这样的公司还会存在很多年。其实中国市场这么大，我觉得它给很多的中小型开发商包括中小型服务商提供了广阔的成长空间和市场，我们有时候谈问题站在一个相对学术层面和相对理想化的层面上，就容易忽略底层的事情。
从微观角度来讲，第一我觉得现在开发商绝大多数不专业，第二现在市场上的产品绝大多数是不可控制的，但是由于刚性需求很大，这些东西根本就是泥牛入海，只要一开盘马上就没了。从这个意义上来说，当然房地产开发公司要专业，我们的服务机构要专业，金融机构也要专业，这在某种程度上实际上是帮开发商专业，也是提升服务商专业。所以很多甲方的提升专业是需要我们这种专业公司的乙方来提升的，像万科这样的企业毕竟在中国这些房产公司当中是很少的，比例是微乎其微的。
王谦：在大环境下我们不可能改，只能适应环境，适者生存，没办法。大环境的恶劣往往为新生事物提供了生长空间。在好环境的情况下大家都忙着赚钱，不会想什么创新，只有在被迫的情况下才会创新。
我刚刚在想金融渠道，现在很多开发商资金极为充足，绿城就是因为在香港上市获得了这么多钱，如果没上市的话可能要重新考虑这些问题。现在还有一个现象叫回归，回到A股，因为A股市盈率高。
我们不是项目公司为主的，其实我想大的开发公司已经这么做了，要可持续性发展，我们是依靠提供专业的开发服务来获取利润。
项目公司干一个亿的项目，筹一班人马，你让他持续发展也不可能，这决定了它就是短期行为，之后去干一些制造业什么的。我们其实也不是什么创新，也是把国外行业的成功模式带到中国来，我们就是专业的开发商，我们实际上是以开发服务来获利的，而不是以投资为主要获利模式。
我们的境外投资人、境内投资人投钱，然后就不管了，赚它的投资回报。我们从全程的服务一直到物业来赚取我们的开发服务回报，所以我们必须把产品做好，因为品牌不能断，必须靠规模来把企业做下去，这种盈利模式决定了我们必须得有诚信。
张国正：如果从创新这个角度，我觉得也应该往开拓多元化的这个角度来。因为现在我们已经看见部分的开发商，从纯住宅或者房地产的开发延伸到做办公、做商业，已经开始有这个现象，这是我们非常赞同的创新思路。因为完全从开发到卖掉，这个流转非常受大环境和市场周期的影响。
拿香港作为例子，所有的所谓蓝筹开发商，他们都会一边做开发，同时也会做经营，也会长期持有。比如说香港置地或者是太古集团，置地跟太古两个公司就基本上持有了80%中环的商业楼宇。我们看到内地的开发商也有这个倾向，但是他们仍然是用开发住宅的心态去处理办公楼，要短平快，主要是把这些项目干好，然后基本上把它卖掉。办公楼跟商业的打造方式是完全不一样的，必须要把定位做好，如果在北京或者是上海，应该从租房者的角度来打造我们的产品，比如说我们要保障我们的层高最起码有2.6米，一层最起码有2000平方米以上的，这个我们说才叫甲级写字楼。如果没有好的物业管理，甲级写字楼一定不会成功，好的物业管理是决定因素。
现在戴德梁行整个机构是以房地产金融来定位，从我们的估价业务、投融资业务，我们在香港成立一个企业融资部，专门做股权收购、股权转让、房地产金融，甚至是一些房地产公司前期IPO时候的顾问。这也是因为近几年跨境资金的热情，跨境资金冲进房地产的趋势。
经济适用房是楼市“减压器”
王谦：中国要增加经济适用房，就是为了解决老百姓的住房问题，也要多划一些地。我认为二三线城市是中国的大势，上海、北京实在太个别了，在那里的做法是圈一块地，这在美国是有教训的，在上世纪60年代的时候圈一片地盖大板楼，这会有一个问题，就是某一块地域中某一个收入阶层在那里积聚，这就会导致社会问题，如在低收入人群聚集的地方犯罪率会升高。现在美国是这样的，开发商拿到一块地，政府规定一个百分比做经济适用房，中低收入人群也住在一样品质的社区有利于社会的和谐发展。
贺大川：经济适用房不能让它交易，住经济适用房实际上就要受很多的限制。北京还有260平方米一套的经济适用房，什么人住这样的经济适用房啊。我觉得这很可笑。
廉租房、经济适用房政府一定要监控起来，不得转租、不得买卖，要这样去监控它，然后把可以由市场调节的房地产市场大胆放开。政府要把政府应该做的事情，经济适用房、廉租房、动拆迁这些做好。
住着经济适用房就不能买豪华车开进去，因为经济适用房是享受国家给你的待遇，你既然有豪华车就要离开这个地方。
经济适用房现在是动迁也好、各种理由也好，把产证给他，他赌博输掉了，他有权卖掉，他把房子卖了，卖了以后把赌债还了，然后他到政府来闹，说我是无屋户。
经济适用房是绝对不能卖掉的，在国外这个房子就不能卖，只能你住，也不能给别人住。我们要把他们监控起来。现在要给他产权，你能保证他不赌博、不卖吗？
尹伯成：走到这一步，我认为有一个东西非常重要，我们上海目前的经济适用房跟廉租房的比例比较小，确实要分成两大块，一块就是完全市场化的，价格主要是靠市场的供求决定的，当然抑制投资性的需求也可以采取一些政策措施，但是广大中低收入者住房保障问题要解决。因为住房问题特别是中低收入者的住房问题不解决，我们的商品房涨得太快的话，很多老百姓有意见。还有很多到上海来打工的，还有上海未来的中低收入者要改善住房条件。我认为住房是国计民生基本的需求，这些必须保障。
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建设部部长汪光焘：仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题
住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障，要高度重视困难群体的住房问题。从十多年改革与探索的实践看，仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。构建多层次住房保障体系是政府的责任。各地一定要按照中央要求，重视廉租住房制度建设，多渠道筹集资金建设廉租住房，逐步把覆盖面扩大到低收入家庭，使符合条件家庭得到一定程度改善。要改进和规范经济适用住房制度，使各项优惠政策切实落实到低收入家庭。调控和监管房地产市场促进其健康发展是政府的职能。目前住房制度已发展到多数家庭购买或承租普通商品住房的阶段，要按照国务院要求，落实住房状况调查和住房建设规划，对满足当地居民自住需要的中低价位、中小套型普通商品住房项目，政府要按照《价格法》的有关要求，采用限套型面积（限套型）、限控制性价位（限房价），竞房价、竞地价的办法确定开发建设单位，增加政府指导价的住房供应。市场秩序混乱也是推动部分地区房价过快上涨、供应结构矛盾突出的重要因素，要整顿和规范房地产市场秩序，保护群众住房消费的合法权益。
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