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北京“住宅禁商”将解禁 商铺招商祭出“杀手锏”
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文章来源：中国经济时报 日期：2007年03月28日 10:42 http://www.china-cbn.com
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３月２４日，北京市有关部门负责人表示，为了避免与《物权法》对民宅商用规定的冲突，将在《北京市房屋租赁管理办法》最终出台时，删除征集意见稿中有关禁止民宅商用的规定。这使去年６月被一纸“住宅禁商”令搞得十分尴尬的商住公寓彻底“抬起头来”。其实，此前，北京已有华贸中心、财满街、住邦２０００、辉煌国际等数家以住宅立项的商务楼获得有关部门的“特赦令”，允许注册公司进行商务活动。
与此同时，那些使用权５０年的纯商业地产项目如写字楼、商铺等又一次面临商住公寓的低价招商竞争。据了解，在繁华地段，写字楼和商住楼之间的租金差异能达到２－３倍。出于节省成本和使用权７０年的商住楼更容易申请到贷款等方面的考虑，很多中小企业选择租用商住楼。
面对急转直下的市场形势，北京的商业地产开发商纷纷祭出了各自的“杀手锏”，展开了一场惨烈的招商争夺战。
位于京北的明天商业中心近日率先推出“投资即返３年租金”的新模式。据该项目负责人介绍，买３００平米现铺，就可直返约４３万元租金。投资者购买一定面积的商铺，开发商在签约时按照１３年投资回报周期核算，直接返还３年租金，即前３年租金在客户签约时，从售价中一次性扣除，以此价格签约付款。
他表示，这３年商铺的经营管理权归开发商使用，由开发商进行统一规划、统一招商、统一管理、统一推广，养商期的困难全由开发商承担。３年后，投资者可以与前三年的商家继续合作，也可根据情况另做打算。“我们的热力不夜城为地下商业，销售起价不到６０００元／平米，可以说是用低于住宅的价格卖商铺。”
“相比市场上实行较多的‘售后包租’、‘带租约销售’等做法，这种策略风险低、收益大，返租金达２０％左右，还让投资者节省了契税、公共维修基金、印花税等。”万商俱乐部总秘书长杨泽轩对此举措予以肯定。他对记者说，前两天他跟从北京建外ＳＯＨＯ撤出的一位商户谈。这个老板认为开发商过多考虑自己利益，高价卖了商铺之后又没有实行统一运营管理，导致了很多商户撤出。有的开发商更黑心，前期签的十年经营协议，因为后期商铺有了良好盈利，就宁可承担违约责任，也要毁约提高租金。
为了赢得投资者的惠顾，位于京东的国美第一商街最近也推出一种全新的商业运营模式——国美超市综合体，并采取了北京十大品牌地产代理行联合代理招商的形式，强力争夺客商。
据该项目开发商介绍，所谓的国美超市综合体不同于传统的超市、百货业态，是集超市、百货、专业卖场于一体的新型商业综合体。
思源顾问机构副总经理刘伯庸认为，国美超市综合体的最大优势在于通过细分消费需求，对购物的人流进行有效分流，人性化地细分业态布局，使每层都以主题专业卖场的经营模式出现。国美商业的创新理念吸引了十大品牌代理行的联合代理招商。
他向记者表示，以市场定规划、以业态定产品、以管理保经营，开发商策划招商可谓煞费苦心。现在北京的商业地产已进入“买方时代”，而招商的“杀手锏”最厉害的应该是如何赢得投资者的信任，以及多赢、共赢的心态和举措。（记者 谢光飞）
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