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房地产估价业确立规范 业内：为物业税开征埋伏笔
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年02月07日 07:56 http://www.china-cbn.com
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郝倩
由于无法对房地产各个时期的价值进行客观评估，国家对于物业税的开征一直处于“空转”阶段。建设部近日发布《注册房地产估价师管理办法》和《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》（下称《办法》和《通知》），从法律角度规范了国内房地产估价业。根据有关部署，全国各地建设行政主管部门近期将对房地产估价机构展开一次实地检查。《第一财经日报》获悉，上海昨日召开“布置对本市房地产估价机构开展检查工作会议”，对各房地产估价机构法定代表人、分支机构负责人布置房地产估价机构自查及组织抽查工作。
业内人士分析认为，公正估价，将为物业税的开征提供可行性。
全国范围整顿估价市场
建设部发布的《办法》和《通知》明确规定，今后，房地产估价机构和注册房地产估价师有违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况将作为不良行为记入信用档案，公众可随时上网查阅。
“国家对于房地产估价师的管理比房地产经纪人要严格很多。但在此之前，没有一个全国统一的管理条例出台。所以建设部需要出台相关规定强化对该行业的管理。” 中国指数研究院杭州分院分析师张志杰昨天告诉记者。他认为，规定出台后，首先切断了不规范房地产估价机构的“生意源”，因为全部公开透明化管理后，估价机构不可能“借用”其他房地产估价师的牌照开设房地产估价公司。
《办法》和《通知》还明确要求各地建立房地产估价机构和注册房地产估价师的信用档案，并公示信用信息，对有隐瞒歪曲事实、实施商业贿赂、签署虚假估价报告等禁止行为的注册房地产估价师，将严惩不贷。
上海市房地产估价师协会目前在其官方网站上已对估价师情况进行了公布，信息包括土地估价师和房地产估价师的职业资格认定以及注册证书号，并对其所在机构也予以公布。但是，目前还没有建立估价师信用档案。
为物业税开征提供可能
业内人士认为，对于房地产估价行业的整顿，是在为物业税的开征提供前提。“如果今后要征收物业税，政府相关机构就需要每隔一段时期对房产价值进行评估。”
目前，由于市场竞争激烈，相应的监管措施没有跟上，房地产估价市场出现一定混乱。北京市估价师协会副会长、中大行房地产评估有限公司总经理杨亚彪曾对其他媒体表示，目前很多二、三级估价机构的分支机构和“办事处”等，通过低价竞标等手段抢占市场，很多机构收费甚至只有标准的４０％~５０％。“很多估价机构随着委托人的意愿高估或低估评估价格、说多少就多少的现象比较严重。”
张志杰也认为，目前，房地产估价在房地产交易、抵押贷款、城市房屋拆迁补偿等方面发挥着重要作用，但是一些估价师可能按照出钱方的意愿进行随意估价，这就将风险转嫁到了银行等金融机构。据张志杰估计，目前估价机构主要业务来源为：与房地产相关的银行贷款、法院的破产评估以及开发代理公司的顾问。如果开征物业税，整顿后的房地产评估业将获得非常稳定的业务源。
新规定中明确要求，二级、三级房地产估价机构不得设立分支机构，各房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点(站)”等机构，并要求建立异地估价报告备案机制。此前已设立分支机构的，须在3月底以前完成整改。对此，一家一级房地产估价机构相关人士昨天在接受记者采访时表示：“对于二级、三级房地产估价机构的控制，就是为减少这些机构随意设立办事处而给银行贷款方面带来的风险。”
相关报道
外资估价机构依然处于“中间地带”
根据建设部2005年10月下发的《房地产估价机构管理办法》：“自2005年12月1日起，境内的房地产估价机构必须由具备境内评估资格的自然人申请成立；自然人的持股比例不得低于60%。” 目前，第一太平和戴德梁行等机构都设有全职估价部门。据业内人士估计：目前上海外资估价机构大约有7个。
建设部曾表示，在房地产估价师执业资格考试向外国人和港澳台地区人士开放的基础上，按照国民待遇原则，允许其在内地注册执业，进入内地房地产估价行业。
但是目前还没有相关细则出台。此次建设部主要是针对内地房地产估价业出台了新的规定。“目前仲量联行在上海等城市仅有‘战略顾问部’，协助开发商做前期的土地以及房产项目的调研，并没有把香港的‘估价部’引入内地。如果有相关估价方面的业务，也是委托香港估价师接手。”仲量联行相关人士对本报记者称。
在香港特区，被称为“测量师”的估价师构成了外资估价机构的主体，但是外资代理机构为外资银行出具的评估报告是否具有法律效力，目前还没有通过法律明确下来。“接下来如果政策进一步明晰，可能会考虑将这一块业务引入内地。”一家外资房产估价代理行对记者表示，它们目前并没有相关部门，也没有考虑收购任何一家房地产估价机构。
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