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二手房交易20%个税“上海细则”出台
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年08月02日 01:18 http://www.china-cbn.com
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本报记者郝倩发自上海
上海市昨日公布的二手房交易细则中关于缴纳个人所得税的规定为房屋的卖主提供了弹性税负的可能性。专家称，该个税政策仍需要进一步细化。
昨日，上海市地方税务局“沪地税所二（2006）12号”文件在上海各房地产交易中心张贴公布，自此明确了上海市关于贯彻《国家税务总局关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（下称《通知》）的操作意见。上海市地税局7月31日通过该文件。
上海市的个税实施细则第一条即规定：“纳税人未提供完整房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《通知》第三条的规定实行核定征税。以转让收入的1%核定应纳个人所得税额；对纳税人转让非普通住房的，以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。”
业内人士对《第一财经日报》分析称：“按照国税总局的规定，针对二手房交易的税收中，除去房屋交易时要缴纳的契税、营业税和印花税等，再除去10%的装修费用，一套5年内的房子，只要是在原值的基础上涨价17%以上，都需要缴纳20%的个税。”
根据上海市的实施细则，还可以“以转让收入的1％~2%核定应纳个人所得税额”。这就可能出现两种纳税比例。
“按照现在上海市的个税实施细则，会有购房者在两种交税方式中进行比较选择，但是这绝对不可能成为主流。”中国指数研究院（华东）副院长陈晟对本报记者分析说。
“上海市只不过对国税总局的规定进行了细化。因为上海目前还存在一些老公房转化成的产权房，此外还有一些评估价格不明晰的房屋。这些可能都需要按照总价1％~2%进行征税。”陈晟分析认为，上海市相关政府部门针对目前的个税政策还将进行细化，此后会有相关的实施方案来对可能产生的不合理现象进行规避。
目前，在政策的影响下，个税出台之前二手房成交就已经出现放量的迹象。有资料显示，7月中旬全市二手房成交量为6352套，比上旬3395套的成交量增长了87%。
记者昨日了解到，至7月31日，据汉宇地产统计，5天内公司二手住宅的成交量已经超过了7月份前26天的总和,7月份总成交量环比增加超过30%。
据专家分析，本次二手房成交量的增加更多是政策影响的因素，而非市场自发的现象，这种增长会随着政策的实施而很快结束。
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开发商称未影响拿地计划
本报记者郝倩发自上海
上海市房地局正在推进“国六条”细则的出炉。《第一财经日报》获悉：在经过了一段时间的调查之后，上海市房地局已经掌握了有关上海房地产市场存量房的具体数据。为了能够更加科学的制定细则，昨日专门针对10家左右的上海主要开发商召开了通气会，并对相关情况进行了通报。记者了解到：上海的开发商并没有过多受到细则的影响，并在积极参与目前正在进行的大宗住宅土地招投标工作。
据知情人士透露：目前上海房地局已经掌握了上海90平方米以下住宅面积的统计数据，主要内容主要分为存量房、在建工程和规划工程项目中90平方米住宅所占比例。据统计：在目前上海的存量房中，90平方米住宅所占比例低于50%，其他两项统计数据中90平方米建筑面积房源更是比存量房中90平方米住宅所占比例同样不足50%。
“根据《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，90平方米以下的住房面积必须达到70%以上的规定将做总量控制。而目前上海在这一数据上还存在缺口。”知情人士表示。
目前，有关“70%”这一数据还在进一步的研究之中。有开发商对本报记者透露：目前已经有开发企业提出建议，可以将90平方米住宅面积占70%换算为户均面积为105平方米；或者是按照上海市各个区域平衡来进行比例划分。
根据相关部门的说法：上海针对“国六条”细则的配套政策目前还处在资料研究阶段。而其中主要的内容便是新政策对普通商品房做出的有关面积和总量的量化要求。
上海市房地局相关人士之前也对媒体称：“上海将在以往中低价、中小套型住房的基础上进一步细化。”
“目前上海市房地产部门已经在征求开发商的相关意见，此后会对上海市政府进行相关情况的汇报，然后再由上海市政府对各相关部门的意见进行统筹，之后上海市政府会将上海市的相关细则内容上报到中央相关部门，才有可能形成最终的细则。而目前，征求意见的工作还没有结束。”知情人士称。
“虽然上海市的细则还没有出台，但是开发商依然没有受到细则的影响，并在上海寻求更好的土地。”上海合生房地产开发有限公司董事长总经理项斌在2006中国房地产指数系统上海典型指数样本发布会上对本报记者称。
该公司目前正在参与上海市浦东新区花木新民北块土地的招投标工作，这是上海自去年宏观调控以来首次大规模出让住宅用地。该块用地性质为住宅用地的土地规划面积约37.34公顷，按照业内人士的估计：如果该地块的出让价格至少在500万到600万元/亩之间，那么地块的整体出让价格会在30亿元以上。
“目前有20家以上的大发展商已经参与了此次招投标，目前，该块土地的投标资格认定已经结束，将在9月15日开标。”业内人士对本报记者透露。
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