家庭债务杠杆率近50%楼市就要凉凉?

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家庭债务杠杆率近50%楼市就要凉凉?最近不少研究报告揭示,中国的家庭债务杠杆率已经达到了50%,这个指标直逼美国。于是,不少人认为这是中国房地产市场泡沫要破灭的风险预警信号

 家庭债务杠杆率近50%楼市就要凉凉?


最近不少研究报告揭示,中国的家庭债务杠杆率已经达到了50%,这个指标直逼美国。

于是,不少人认为这是中国房地产市场泡沫要破灭的风险预警信号。但是我们认为这个结论是不专业的,甚至非常荒唐、哗众取宠。

家庭债务杠杆率近50%,楼市就要凉凉?

原因有二:一是从宏观上来说,中国GDP统计方法、口径和美国完全不同;二是GDP能够转化成家庭财富的效率,在中国和美国相差很大。

如果一定要从家庭部门或个人房贷的角度来判断房地产市场的风险,我们认为最重要看三个数字。

第一,首套房的首付款比例。

二套房首付款比例都是要提高的。所以首套房的首付款比例是风险预警参照的一个标准。在中国首套房首付款比例普遍都在30%以上。

在2008年美国次贷危机发生时,美国连续几年的首付款比例都是零。所以在房地产市场价格出现风吹草动,一旦房子资不抵债,不少家庭就弃房而逃了。

而在中国首付款比例普遍在30%以上,理论上来说,房价下降30%以内,家庭是不会弃房而逃。

家庭债务杠杆率近50%,楼市就要凉凉?

第二,房地产家庭部门贷款的坏账率。

根据中国人民银行2017年年底公布的数字,全国商业银行的坏账率平均在1.74%,其中整个房地产行业的坏账率不到1%,家庭部门个人房贷坏账率还不足0.3%!

可以很清晰地看到,家庭部门的坏账率是非常低的,或者说家庭部门还款的意愿、能力以及安全性是非常好的。

第三,最近5年的房价表现。

正是因为美国房价没有出现大涨,甚至在07年08年出现向下调整,才激发了市场上的房地产风险。

而我国恰恰在过去五年,不论一线二线还是三四线城市甚至县城的房价都出现了超过30%的上涨。

这就意味着,在最近这几年购房的人,今天的资产价值已经比当初购买时有了30%以上的升值。

这样即使今天房地产市场价格出现向下10%到20%的调整,也顶多是回到了当时购买的价格,并不丝毫影响家庭还款的意愿。

所以我们认为,以上三个数字才是从家庭部门来判断房地产市场风险的非常重要的参考变量,而不是简单的用宏观的家庭部门的债务杠杆率,一个看不见摸不着甚至统计严重失真的指标来判断房地产市场的风险。

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