华夏幸福的2018:跌出前十后

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华夏幸福的2018:跌出前十后 2018年对于华夏幸福基业股份有限公司(华夏幸福,600340.SH)来说,确是转折的一年。 这一年,连续三年跻身房企销售业绩前十的华夏幸福,排在13位。2018年,华

 华夏幸福的2018:跌出前十后

 

2018年对于华夏幸福基业股份有限公司(华夏幸福,600340.SH)来说,确是转折的一年。

 

这一年,连续三年跻身房企销售业绩前十的华夏幸福,排在13位。2018年,华夏幸福1634.77亿元的销售业绩,离年初制订的2100亿元销售目标还差两成多。

 

这一年,华夏幸福实控人王文学手中握有的61.67%股权,在2019年1月31日减少至36.29%,与中国平安保险(集团)股份有限公司(中国平安,601318.SH)手中的25.25%股份之间,已不能承受下一个5.69%的股份转让。

 

于华夏幸福而言,牵上马明哲执掌的保险帝国中国平安“资本之手”,是在解决资金之急走上发展的快车道,还是会在蜜月期后踏入洪流无力自拔?

 

2019年2月1日,狗年最后一个交易日,华夏幸福以28.15元开盘后,很快触及28.54元当日最高位,这一点位也是其近7个月以来的最高位;最终,华夏幸福微涨2.16%,收于27.88元,距2018年10月18日创下的全年最低点20.67元,涨幅34.88%。

 

谁的华夏幸福?悬而未决的“副董事长”

 

2019年1月31日晚上8时,一则华夏幸福“简式权益变动报告”的公告,打破了春节假期前的平静。

 

其控股股东华夏幸福基业控股股份公司(下称“华夏控股”)通过协议转让方式,以每股24.597元,向平安资产管理有限责任公司转让1.70886亿华夏幸福股份,占华夏幸福总股本5.69%,股权转让价款总计逾42.03亿元。

 

仅仅半年时间,中国平安以约179.73亿元,拿下华夏幸福25.25%股权。

 

中国平安于1988年诞生于深圳蛇口,是中国三大综合金融集团之一。2017年,中国平安营业收入近1万亿元,净利润近1000亿元,纳税近1000亿元。平安资管则是中国平安旗下核心成员,是中国保监会批准设立的首批专业资产管理公司之一。

 

两者越来越趋于相近的股权背后,还有华夏幸福的董事会格局。

 

目前,华夏幸福董事由3个独立董事和6个非独立董事组成。董事中4席来自华夏幸福提名并当选:董事长王文学、董事郭绍增、总裁孟惊、副总裁赵鸿靖。

 

由中国平安于2018年9月13日提名的非独立董事两人,为现任平安人寿总经理助理孟森,以及曾任平安不动产资本有限公司董事总经理,现任平安集团资产管控中心战略投资管理团队董事总经理王威。2018年10月24日,在华夏幸福老将、董事胡学文以“私人理由”请辞后,王威当选为华夏幸福第六届董事会审计委员会委员。

 

在中国平安提名2个非独立董事后5天,去年9月18日,华夏幸福公告修改公司章程,董事会席位由8个变为9个,其中独立董事3人,设董事长之外,增设副董事长1名。9人席位已满,副董事长之位却一直悬而未决。

 

一时之间,市场传言中的主角是华润集团助理总经理、华润置地有限公司(华润置地,01109.HK)执行董事吴向东。

 

2018年10月17日,华夏幸福对此表示“完全不知情”;吴向东则出席了华润旗下深圳罗湖木棉花酒店的开业仪式。翌日,华夏幸福收于20.67元,创下年内股价最低点。

 

两个月后的12月4日,华润置地另一个大将,执行董事、执行委员会成员俞建,加盟华夏幸福任分管财务及融资等业务的联席总裁。华夏幸福对外表示,俞建是由总裁孟惊提名并经董事会全票通过的。翌日,华夏幸福25.49元开盘,5日均线突破10日均线压力,收于27.56元,较前一日收盘价上涨6.3%。

 

控股股东质押近七成股权

 

与其他房企不同,华夏幸福的主营业务大致可分为产业新城园区服务收入和地产开发销售收入。

 

用十年时间把与北京大兴一河之隔的传统农业县——河北固安,做成天安门正南50公里的标杆案例固安产业新城——拥有新型显示产业集群、航空航天产业集群、生物医药产业集群等,华夏幸福以“产业新城运营商”的身份开启了全国复制的道路。

 

产城模式的另一面是,需要更多的资金沉淀,一旦赖以支持资金链的河北地区住宅开发项目受到调控限制,华夏幸福在上半年开始陷入缺钱的阴影中。

 

2018年上半年,华夏幸福营业收入349.74亿元,同比增长57.13%;实现归属于上市公司股东的净利润69.27亿元,同比增长29.05%。货币资金425.89亿元,一年内到期的有息负债275.65亿元;经营活动产生的现金流量金额为-78.18亿元。华夏幸福融资1128.8万元,平均融资成本6.14%。在反映发行人偿债能力的指标中,华夏幸福资产负债率为82.1%,比2017年末的81.10%小幅上升。利息保障倍数从2017年末的3.59降至3.02。

 

华夏幸福在去年上半年筹资活动产生的现金流量净额为-97.2亿元,其中,偿还债务支付的现金(包括偿还短期借款、长期借款、应付债券等的本金)为298.76亿元;分配股利、利润或偿付利息支付的现金为68.09亿元。

 

到了第三季度,华夏幸福偿还债务支付的现金前9个月为421.05亿元,与2017年同期比上涨144.48%;分配股利、利润或偿付利息支付的现金为82.36亿元。筹资活动产生的现金流量净额扩大为-111.13亿元。

 

2018年10月,华夏幸福几乎是平价转让环京区域33.93万平方米住宅用地,从万科企业股份有限公司(万科A,000002.SZ;万科企业,02202.HK)手中回笼资金32.34亿元。

 

恒大研究院报告显示,2018年下半年开始,房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿元,规模最大的是房地产开发贷,其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券,分别为9.6万亿元、2.8万亿元、2.4万亿元、2.2万亿元、0.6万亿元和0.3万亿元。

 

2019年1月31日,中国平安再次增持,“简式权益变动报告”称,华夏控股将把超过42亿元的转让价款,在扣除税费及协议约定的股份质押融资还款后,全部用于向上市公司华夏幸福产业新城业务提供资金支持。

 

公告显示,在此次5.69%的股份转让前,华夏控股已质押了手中近七成股权。

 

阵痛下的产业聚焦

 

如何从资金摊大饼中走出来?

 

2018年下半年,华夏幸福董事长王文学开始着手调整内部组织架构。先是关闭了产业新城天津事业部,理由是“项目推进不力”。“近两年公司的重点业务主要围绕苏浙皖郑武广开展,除了调整业务较弱的地区,也会安排成熟园区有经验的员工到新发展的园区’以老带新’。”之后,梳理整个环京区域业务,并撤销产业小镇集团,把小镇业务并入产业新城集团。

 

10月最后一天,华夏幸福在固安召开的全体员工大会,王文学发表了约一个小时的讲话。

 

王文学表示,各类房地产调控政策的叠加将会使得楼市成交大幅度下降,这种情况下,充足的现金流成为一家企业的重要保证,而引进大型金融机构增加了企业的抗风险能力,在平安入股后,公司不但要“坚定地活下去”,还要瞄准中国不动产领域市值、利润前三名。

 

王文学表示,华夏幸福将对其现有业务进行重新梳理:对没有给公司创造价值的业务,将被裁撤,部分区域发展不了的,也将被“梳理”掉。此外,还将在平安的建议下开展新的业务,原则上,新业务以支持健康养老、长租公寓、商业不动产作为主要的核心。

 

12月7日,王文学以10亿元将手中的西安宏盛科技发展股份有限公司(ST宏盛,600817.SH)25.88%股份,尽数转让给了郑州宇通集团有限公司(宇通客车,600066.SH)。这笔交易的价格与王文学收购ST宏盛时相比,甚至略有小亏。而在这笔交易前不久,王文学还转让了浙江合众新能源的大部分股份。

 

在新能源车、无人驾驶、分时租赁等汽车产业链公司的细分生态上的良久布局,戛然而止。目前,除华夏幸福外,王文学手中还握有两家上市公司的控制权,分别是黑牛食品股份有限公司(黑牛食品,002387.SZ,后更名维信诺),江苏玉龙钢管股份有限公司(玉龙股份,601028.SH)。与ST宏盛一样,都是王文学通过名下投资公司在2015年、2016年买入的壳资源。

 

业内认为,有产业储备的买壳者,通常会向上市平台高价注入旗下产业,实现财富增值,继而长期滚动运作。

 

以黑牛食品为例,王文学在入主后,先是清理了陕西黑牛、黑牛食品(苏州)、辽宁黑牛100%股权及部分生产设备,其后改选了董事会,使之成为“净壳”。2016年9月黑牛食品公告定增方案,募资不超过180亿元,用于进军OLED(有机发光显示器件)产业。2017年11月6日获得中国证券监督管理委员会发行核准批复。2018年5月,黑牛食品公告,公司名称变更为维信诺科技股份有限公司。

 

甲之蜜糖,乙之砒霜

 

中国平安首次受让华夏幸福5.82亿股份后(2018年7月11日)表示,主要基于看好华夏幸福未来长期发展潜力,以获得其稳定的股息分红,分享长期价值投资收益。

 

平安加入之后,华夏幸福确实获得了更多的融资便利。

 

2019年1月19日,华夏幸福发行了2019年度第一期超短期融资券,实际发行总额25亿元。相比2018年发行的超短期融资券(第一期发行规模15亿元,利率6.2%,期限180天;第二期发行规模10亿元,利率6.2%,期限196天;第三期发行规模25亿元,利率6%,162天),此次期限更长(270天),利率更低(5.5%)。

 

而在再次增持之后,已经很难让外界相信,平安真的愿意当一名单纯的“战略投资者”。

 

时间告诉我们,资本已经成为公司治理史上的关键性因素,成也萧何败也萧何,管理层在引进资本方后经常会度过一段时间的蜜月期。因为种种因素,矛盾爆发。

 

可还记得否,中国平安和国企上海家化(集团)有限公司(上海家化,600315.SH)在2012年的那场争权大战。

 

2011年,上海家化拉开改制大幕,经过竞购,中国平安以51.9亿元的价格成为上海家化大股东,持有约27.5%股权。短暂的蜜月期后,由于双方在文化和战略上存在争议,大股东与原有管理团队的矛盾最终被激化。

 

上海家化董事长葛文耀自1985年掌舵以来,一直是灵魂人物。一开始,双方合作还算顺利,葛文耀在公开场合赞扬中国平安,称通过中国平安上海家化可以和外资品牌竞争。中国平安承诺未来5年将会追加投资70亿元帮助家化打造高端时尚的产业链,其中10亿元将用于帮助家化进入时尚产业领域。

 

2012年4月,双方矛盾显现。起因是葛文耀看中了海鸥手表项目,并对外宣布上海家化有意参股,但该项目并不被中国平安方面看好,上海家化参股海鸥手表一事被搁置。此后双方开启了互相指责的对战,一方说“不尊重上市公司独立性”,一方否认有70亿元之事。

 

到了2013年9月,葛文耀以“年龄和健康”的原因,辞去了上市公司董事长一职。而在中国平安的支持下,11月,原强生医疗中国区原总经理谢文坚任上海家化董事长。此后,上海家化原财务总监丁逸菁等人先后离开,总经理王茁一直坚持到2014年6月12日。

 

三年时间,上海家化的股价也从高峰时70多元跌到30多元。甲之蜜糖,乙之砒霜,只有时间告诉我们。

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